Статья 609 гк рф

Оглавление:

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к Ст. 609 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает требования к форме договора аренды в зависимости от срока договора, субъектного состава, объекта аренды и устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от объекта аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме, если объектом является движимое имущество и срок составляет не более одного года.

Исключение представляют собой договоры, заключенные на срок более одного года, а также договоры проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

2. К вопросу определения срока договора аренды в один год в правоприменительной практике существуют разные подходы, имеющие практическое значение для определения формы договоров аренды и необходимости государственной регистрации таких договоров, объектом которых является недвижимое имущество, в частности здания и сооружения. Так, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях государственной регистрации признается равным одному году.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Соответственно, срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1 января по 30 декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит (Определение ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009 ). В то же время если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат государственной регистрации при условии, что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009 ).

Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации (Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу N А54-3839/2009С17).

Относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано разъяснение, что такой договор не нуждается в государственной регистрации, так как применительно к договорам аренды зданий и сооружений согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

3. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество.

В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации. По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

4. Спорным относительно формы и государственной регистрации договора аренды является вопрос о государственной регистрации договоров, которыми вносятся изменения или расторгаются заключенные договоры аренды (дополнительные соглашения к договорам аренды). Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204 отмечено, что не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который предусмотрен в договоре. Определением ВАС РФ от 2 июля 2010 г. N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009 был подтвержден вывод, что, если договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы вследствие принятия органами местного самоуправления актов, определяющих ее размер, такие соглашения об изменении размера арендной платы не подлежат обязательной государственной регистрации.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2010. N 8.

Статья 609 гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

1. В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

Договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом «суммой» договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует не только из коммент. ст., но и из ст. 161 ГК.

2. Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен ст. 26 Закона о государственной регистрации. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется ст. 16 Закона о государственной регистрации. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое «право аренды», хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (см. п. 6 Обзора практики по регистрации прав на недвижимость).

Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом (см. коммент. к ст. 651 ГК и ст. 26 ЗК).

3. Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624 ГК). Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме (и только к ней, см. п. 2 Обзора практики по аренде) предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества (см. коммент. к ст. 493, 550 и 560 ГК).

Вопрос: В п.2 ст.609 ГК РФ указано, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом. А в п.2 ст.651 ГК РФ сказано, что договор аренды зданий или сооружений на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Просим разъяснить, связана ли необходимость государственной регистрации со сроком, на который заключен договор аренды? («Финансовая газета. Региональный выпуск», N 4, январь 2001 г.)

В п.2 ст.609 ГК РФ указано, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом. А в п.2 ст.651 ГК РФ сказано, что договор аренды зданий или сооружений на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Просим разъяснить, связана ли необходимость государственной регистрации со сроком, на который заключен договор аренды?

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. вещи (непотребляемые вещи) движимые и недвижимые. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) нежилые помещения, равно как и здания или сооружения, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др., являются объектами недвижимости — недвижимыми вещами, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

На основании п.2 ст.609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться ГК РФ или федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (в том числе ст.609), если иное не установлено в ГК РФ (ст.625). Статьей 651 ГК РФ «иное» установлено для таких объектов гражданских прав — вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п.2 ст.651). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пп.1 и 2 ст.433 ГК РФ).

Согласно ст.26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с п.3 ст.26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя (т.е. обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем ГК РФ специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст.26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном предусмотренному ст.651 ГК РФ.

На основании изложенного Минюст России (письмо от 11.01.2000 г. N 85-ЭР) считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты на аренду по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, т.е. оформленному в нарушение норм законодательства.

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных Законом. Согласно части 2 п.6 ст.12 данного Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

В связи с изложенным МНС России письмом от 10.07.2000 г. N 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц» действие письма Департамента методологии налогообложения прибыли и бухгалтерского учета для целей налогообложения Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 19.04.2000 г. N 02-3-09/88 в части обязательной регистрации договоров аренды помещений независимо от сроков, на которые они заключены, отменило.

Управление МНС России по Московской области

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды (действующая редакция)

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 609 ГК РФ

1. Договор аренды в зависимости от субъектов и от срока его действия может быть заключен в двух формах:

— устная форма — при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица;

— письменная форма — при условии, что срок договора аренды превышает один год и хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.

Безусловно, если договор аренды заключается в письменной форме, то он должен содержать указание на его субъектов и срок действия.

Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла-1» о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011).

В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).

Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В случае если по договору аренды арендуемое имущество по истечении срока договора аренды должно перейти в собственности арендатора, договор аренды государственной регистрации не подлежит, поскольку по содержанию он будет аналогичен договору купли-продажи, который подлежит государственной регистрации только при переходе права собственности на недвижимость, то есть заключения договора купли-продажи недвижимости.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Судебная практика:

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 N 04АП-498/13;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2013 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2012 N Ф02-5573/12 по делу N А74-2137/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-2961/11 по делу N А40-90038/2010;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 N 04АП-2813/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 15АП-13517/2013.

Ст. 609 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды.

24 марта 2017

17 мая 2016

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации (далее — КТМ РФ, Кодекс) введен в действие 1 мая 1999 года. В нем нашли свое отражение изменения, произошедшие как в экономике, так и в политике Российской Федерации к моменту его принятия.

30 ноября 2015

18 мая 2015

Взамен утратившему силу Лесному кодексу Российской Федерации 1997 года с 1 января 2007 года введен в действие новый Лесной кодекс Российской Федерации (далее — ЛК РФ).

22 января 2015

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Арендодателем было передано в аренду имущество (деталь для работы спецтехники). Договор аренды был заключен устно. Была составлена расписка, по которой Арендодатель получил от Арендатора деньги в качестве залога за пользование имуществом. Внесенный залог больше стоимости имущества на 50%. Арендная плата вычиталась из стоимости залога. По истечении срока аренды арендодатель отказался принимать имущество обратно. Актов об отказе нет, имеются устные показания свидетелей. Теперь Арендодатель подал иск в суд с требованием оплатить аренду по сегодняшний день и пеню. Подскажите, как быть арендатору в данной ситуации. Имуществом арендатор не пользуется. Арендатором было приобретено собственное аналогичное имущество после выполнения обязательств по договору аренды. Имеются бух. документы.

Вопрос относится к городу Севастополь

ЗАО является собственником зданий, а также правообладателем права аренды земельного участка. Один из видов деятельности ЗАО (далее по тексту — Арендодатель) – сдача недвижимого имущества (части зданий) в аренду (далее по тексту — Арендатор/Арендаторы). В ряде случаев между Арендодателем и Арендатором заключается договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. По его окончании, в последний день аренды Арендатор возвращает Арендодателю указанное помещение по акту приема-передачи согласно договору. На следующий день Арендатор снова заключает договор аренды того же помещения с Арендодателем сроком на 11 месяцев. Таким образом, между двумя договорами аренды нежилого помещения, заключенными на срок менее года, отсутствует перерыв. Прошу разъяснить, имеет ли право Арендатор учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, расходы на аренду нежилого помещения по второму договору аренды в случае отсутствия государственной регистрации его в установленном законом порядке

Выписка из договора аренды с выкупом: 6.1. После получения Арендодателем от Арендатора всей суммы денежных средств, указанной в п.1.3 настоящего договора, Автомобиль переходит в собственность (во владение, пользование и распоряжение) Арендатора или третьего лица по согласованию с Арендатором. Правомерно ли, если вместо меня (Арендатора), исполнившего все обязательства по договору, в Акте передачи авто в собственность, согласно вышеуказанному пункту договора, приобретателем будет иное лицо, на которое я бы хотел, чтобы была записана машина? Спасибо.

Вопрос относится к городу Сыктывкар

Добрый день. Обязательна ли гос. регистрация договора аренды нежилого помещения между двумя юрлицами и какова стоимость госпошлины?

Вопрос относится к городу Новосибирск

Физ.лицо приобрело объект недвижимости на личные сбережения, но одновременно это физ.лицо является ИП. Возможна ли сдача в аренду этого объекта от имени ИП с уплатой 6% с дохода.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

по устному соглашению с собственником мы пользовались нежилым помещением.в счет аренды мы сделали ремонт, вставили окна, сделали входную зону и т.д.сегодня собственник прислал уведомление об освобождении помещения в течение 7 дней.На основании ГК РФ ст.452 п.2 он должен предупредить нас в 30-дневный срок. (нам нужно это время для сбора документов и т.д.) или собственник прав?

Вопрос относится к городу Челябинская область

Здраствуйте, могу ли я сдать в долгосрочную аренду (с регистрацией в росрестре) здание магазина, если оно не в собственности, но имеется решение суда об установлении факта владения и пользования мною этого магазина как своим собственным, земельный участок в долгосрочной аренде на 20 лет

Вопрос относится к городу чита

Здравствуйте! Если мы арендуем офис в здании по договору аренды,то его тоже нужно регистрировать? А где?

Вопрос относится к городу Иркутск

1. можно ли заключать договор аренды помещения на неопределенный срок если вид зарегистрированного права — оперативное управление. 2. можно ли заключать договор субаренды земли на неопределенный срок если договор аренды дан на 49 лет. 3. нужно ли регистрировать эти договора.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Нужна ли гос. регистрация договора безвозмездного пользования нежилого помещения, сроком на 5 лет?

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к статье 609 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК), аренды предприятий (ст. 658 ГК).

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28).

2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. ст. 131 и 164 ГК). Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, — арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость). Требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости распространяются по общему правилу на договоры, срок действия которых превышает один год. Если договор аренды заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того, являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 с изм. от 12.11.2004 (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 2004, N 47, ст. 4652).

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. См., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 (с изм. от 24.12.2004).

Регистрация договоров пользования водными объектами проводится, в отличие от общих правил, федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (ст. 59 Водного кодекса). Договор считается заключенным с момента его регистрации.

Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрации при сдаче в аренду не требуется (ст. ст. 633 и 643 ГК, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость).

3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. ст. 550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 560 ГК).

Норма п. 3 комментируемой статьи не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.

Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования суд удовлетворил, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а требование о возврате теплохода являлось правомерным в связи с истечением срока аренды (ст. 622 ГК).

Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора им была внесена арендная плата (за предыдущие периоды) в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма полученных от покупателя платежей не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что в силу этой статьи изъятие у него теплохода произведено необоснованно.

Суд кассационной инстанции, проверявший данное решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК).

Пункт 3 ст. 609 указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю (п. 2 Обзора).

Смотрите еще:

  • Купили квартиру что делать дальше оформление документов Купили квартиру? Узнайте, что делать дальше В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) Нет, […]
  • Завещание наследства животным Как оформить передачу животного по наследству? Домашние животные, принадлежащие гражданину на момент смерти, входят в наследственную массу, наряду с движимым и недвижимым имуществом. Иное положение не регламентировано законом, поэтому рассмотрение вопроса о животных происходит согласно […]
  • Чтобы заказать кадастровый паспорт на земельный участок Все о кадастровом паспорте на земельный участок и инструкция по его получению (не актуально с января 2017 года) Статья обновлена: 30 марта 2018 г. Кадастровые паспорта больше не существуют! Кадастровый паспорт — это выписка, в которой были прописаны сведения о недвижимости с ГКН […]
  • Больничный отпуск с последующим увольнением Больничный во время отпуска с последующим увольнением нужно оплатить Отпуск должен быть согласован Периодичность отпусков в организации регулируется графиком отпусков. Этот документ обязателен как для работников, так и для работодателя. Поэтому если сотрудник решит уйти в отпуск с […]
  • Крупный кредит под залог недвижимости Крупный кредит под залог недвижимости Потребительский кредит Ипотека Кредитные карты Дебетовые карты Автокредит Кредит для бизнеса Кредит под залог Микрозаймы Открытие счета для юридических лиц (Расчетно-кассовое обслуживание) Согласие на обработку и передачу данных […]
  • Прямые и косвенные убытки на предприятии Убытки предприятия Убытки предприятия - это материальные потери и финансовые издержки (прямые и косвенные) природопользователей (граждан, предприятий, учреждений и организаций независимо от форм собственности), возникающие в результате: ликвидации экологических последствий аварии и […]
  • Что такое временная регистрация в квартире ребенка Как сделать временную прописку ребенку Регистрация граждан является официальной процедурой, которая определяет местонахождение конкретного человека. Различают две различные формы регистрации: постоянную и временную. Временной считается регистрация, произведенная в месте пребывания. Такая […]
  • Кто должен вести воинский учет Как вести военный учёт в компании Реальность такова, что военный учёт во многих компаниях, особенно небольших, нередко осуществляется по принципу «пока гром не грянет, кадровик не перекрестится». И хотя штрафы за нарушение правил ведения военного учёта невелики, грядущая проверка всё же […]
Записи созданы 6936

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх