Межевой план на земельный участок под многоквартирным домом

Оглавление:

Межевания земельных участков многоквартирных домов

Дорогие читатели!

Начать наше обсуждение предлагаем с основ, то есть с самого понятия межевания придомовой территории. Разумеется, есть немало обладателей участков, что уже считают, будто этот самый участок у дома изначально принадлежит им, но это не совсем верно.

Право на владение придомовой территорией приходит лишь после официального внесения в Единый государственный реестр и получения кадастрового номера.

На этом остановимся поподробнее.

Как гласит статья 36 Земельного кодекса, участок под домом может принадлежать жильцам — они имеют на это полное законодательное право. Но возникает некоторая помеха между этим участком и владельцем дома — это юридическая неграмотность. Чиновники знают о тусклой картине неосведомленности населения и пользуются этим, оформляя во владения лишь участок, на котором стоит дом. Остается вопрос, который можно охарактеризовать так: как взрастить дерево там, где уже стоит дом? Конечно же, никак. Нужно уметь оформлять межевание придомовой территории, вот и все. Иногда и вовсе случается полный абсурд, когда вроде и документы оформлены правильно, но под домом вместо пышного сада, наставили гаражи, причем не жильцы дома, а предприниматели. Нужно уметь отстаивать свою собственность и в этом вопросе!

Специалист по межеванию в первую очередь пристально отнесется к составлению вами заявления. Во-первых, нужно прописать, что вы просите сформировать и оформить участок в собственность, а не просите выделить участок — это ошибка. Во-вторых, обязательной должна быть формулировка «Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию». Если чиновник не найдет в заявлении этой чудо-строки, есть вероятность, что в качестве участка вы получите землю под фундаментом дома.

Не все сложности в межевании придомовой территории касаются бюрократии — зачастую сами жильцы создают себе воображаемые проблемы. Запомните, что ничего интуитивно в вопросах законодательства вы не сможете решить — обо всем нужно узнавать, спрашивать, интересоваться. Так, многие считают, что без ТСЖ межевание не получится. Однако, стоит чуть пристальнее рассмотреть вопрос, как выясняется, что выход есть и невозможное возможно!

Есть и отдельная когорта борцов за справедливость, что своими действиями только усугубляют мирскую несправедливость. Они утверждают, мол «частная собственность — это плохо, все должно принадлежать народу!» Однако, они забывают, что кроме законопослушных граждан, есть и другие, что с радостью воспользуются освобожденной территорией в своих целях. Так что лучше уж взять придомовую территорию в свое распоряжении, а там уж хоть народу, хоть под застройку — неважно, ведь земля будет вашей.

Эксперты по межеванию придомовой территории не только избавят вас от предрассудков по поводу владения частной собственностью, но и уверят любого жильца многоквартирного дома в том, что и у него есть право на владение участком возле жилья. Специалисты точно знают, какие вопросы у вас уже возникли и как их решить.

Главная проблема в случае с многоквартирными домами, так это разделение придомового участка. Нельзя так просто выйти, поставить забор вокруг площади метр на метр и сказать, что «Участок мой, я живу в этом доме». Все это должно быть юридически оформлено и только специалист сможет помочь вам в вопросе распределения земель вокруг дома. Тем более, что возле дома часто бывают детские площадки, прилегающие и к другим помещениям, у жильцов которых также есть право на собственность. Эксперты по межеванию с легкостью решают эти вопросы.

На самом деле, мастерство юристов в межевании придомовой территории — это многолетний труд, что сотворил неповторимый опыт. Жильцы, мало знакомые с земельными законами, навряд ли смогут быстро справиться с оформлением участка у многоквартирного дома, даже если они объединятся. Впереди энтузиастов еще ждет сбор заявлений от владельцев, межевание, получение ряда документов и многое другое. Естественно, под четкой наводкой эксперта процесс этот ускоряется.

Ниже мы приведем ответы на самые частые вопросы жильцов по поводу межевания территории возле многоквартирного дома:

1. Зачем вообще нужно межевание?

Межевание по простому — это разделение земли и установление границ на отдельных участках. Нужно это действие для создания уверенности у жильцов на счет права собственности на данный участок, ведь об этом гласит сама Конституция Российской Федерации: граждане и их объединения имеют право частной собственности на землю.

Начиная с 1 марта 2005 года появилась процедура реализации этого права на собственность — это время вступления в силу Жилищного кодекса РФ. А еще в декабре 29 числа в 2004 году вышел Федеральный закон № 189-Ф3, где писалось и о создании вышеуказанного Жилищного кодекса РФ и о том, что сформированный земельный участок может бесплатно переходить в собственность жильцов.

Жильцы, что приобрели земельный участок, в праве сами решать, какова судьба у полученных земель. Одни и вовсе забывают о своих владениях, предоставляя их самим себе, другие заботятся: ставят детские площадки, спорткомплексы, заборы, тротуары и так далее.

Решение вопроса по применению полученного участка — это уже вопрос солидарности жильцов. Главное, что помогает решить межевание, так это определение границ ответственности управляющих компаний, ведь они отвечают и за состояние газонов, деревьев, экологические условия и другое.

2. А что, если межевание не выполнить?

В минусе останутся только жильцы многоквартирного дома. Вот небольшой список последствий бездействия в вопросах межевания:

  • жильцы не смогут требовать от управляющих компаний элементарную уборку территории, поддержание благоустройства двора и прочее привилегии. Кроме того, ответственного лица попросту не будет;
  • в результате законодательных поправок 2010 года, не оформленная придомовая территория является причиной отказа от участия всего дома в программе по капитальному ремонту. Выходит, что ни ремонта, ни денег, ни самого участка жильцы не получат;
  • да и сам Градостроительный кодекс РФ утверждает, что такой дом с неразберихой во владениях территорией не поддается капремонту, реконструкции и другим масштабным работам.

Не стоит упускать из виду строптивость жильцов соседних домов — если как следует не оформить межевание, «доброжелательные» соседи с радостью и по закону смогут отнять у жильцов придомовые территории. А если попытаться отстоять дело в суде, не имея документальной опоры, то придется подождать с десяток лет, и то без гарантий на победу!

3. Кому можно проводить межевание?

Если полистать жилищное и земельное законодательство РФ, выясняется, что межевание могут проводить местные органы самоуправления, а также государственные органы власти субъекта Российской Федерации.

Есть 2 варианта осуществления межевания:

  • по графику работ муниципальные многоквартирные дома, а точнее прилегающую территорию отмежевают за счет городского бюджета;
  • в случае, если этим вопросом занимаются органы самоуправления, деньги также берутся из городского бюджета.

Но есть случай, когда сами жильцы многоквартирных берутся за формирование придомового участка. Решение о межевании территории принимается во время формального собрания жильцов, где граждане определяют уполномоченное лицо. От его имени делается обращение в подрядную организацию, имеющую лицензию на проведение землеустроительных работ.

Обращаться по этому вопросу жильцы могут и в Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом. Для этого необходимо иметь при себе заявление об изготовлении схемы участка на кадастровом плане. Если вся необходимая информация включена в это заявление, то есть имеются планы, перечень технического инвентаря, информация об объектах в рамках участка и другое, Комитет приступает к делу. Вначале он изготавливает, потом согласовывает, и в конце утверждает схему земельного участка. Уже после этого можно обращаться в подрядную компанию на счет выполнения кадастровых работ.

4. Различия процедуры межевания в случае, если домом занимается управляющая компания, или — товарищество собственников жилья.

В целом, различий никаких нет. Неважно, кто управляет домом, компания или сообщество жильцов. Важно, чтобы каждая организация выполняла свои полномочия в рамках договора, а вопрос по процедуре межевания, все равно, будет решен на общем собрании.

5. Во сколько обойдется межевание?

Во-первых, нужно определить, кто вообще должен платить за это. Зачастую сами собственники оплачивают процедуру межевания, но есть и отдельные случаи, когда этим занимаются лица, заключившие соответствующий договор. Ценовая политика во многом зависит от запросов фирмы и колеблется в среднем от 15 до 35 тысяч рублей за весь объем работ.

6. Как долго делается межевание?

Эти нюансы решают четкие условия договора. Заказчик и исполнитель должны заранее установить это. Как показывает опыт, обычно межевание длится 1,5-2 месяца, но может затянуться и на все 4.

7. Какова рыночная стоимость земельных участков под многоквартирным домом?

Узнать истинную стоимость участка под многоквартирным домом можно. Этой информацией владеют территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Узнать стоимость земли можно бесплатно — база цен предоставлена для налогоплательщиков. По запросу можно получить номер кадастрового объекта, а также его стоимость. Сделать это можно либо сформировав запрос в письменной форме, либо по-современному — зайдя в интернет на сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

8. Что предпринимают в спорных вопросах по разделению придомового участка?

Здесь все решается строго по закону. Разделение территории происходит согласно действующему земельному и градостроительному законодательству.

Как гласит пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, размеры придомового участка определяются, учитывая фактическое пользование территорией, а также градостроительные нормы и правила, что были в силе во время застройки земли.

А как гласит 7 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации, границы определяют исходя из положения смежных участков и природного деления территории. Размер формируемого участка во многом зависит от площади, которую занимают все объекты недвижимости, принадлежащие собственникам, претендующим на межевание. Немалую роль играет соблюдение основных требований пожарной безопасности, экологии и санитарии.

Право собственности на землю не должно пересекаться с правами других людей. К примеру, недопустимо разделение участка в пользу собственников, если такое разделение может нанести ущерб жильцам соседних домов, арендаторам и другим людям и сооружениям.

Может такое случится, что фактический размер земельного участка меньше теоретического. К сожалению, согласно постановлению от 26 сентября 1997 года Правительства РФ, такое положение решается не в пользу жильцов — границы устанавливают по фактическому размеру земельного участка.

9. Можно ли устанавливать ограждение (забор) в отмежеванной территории под многоквартирным домом?

Данный вопрос решают в Управлении градостроительства и архитектуры Администрации города. Туда нужно обращаться в индивидуальном порядке представителю собственников помещений дома. Вопрос об удовлетворении запроса будет взят на рассмотрение и, если все соответствует градостроительным нормам, заявление будет одобрено.

10. С кем необходимо согласовывать границы сформированного земельного участка?

С 24 июля 2007 года, благодаря появившемуся Федеральному закону № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ согласовывается только с владельцами смежных территорий на праве:

  1. собственности (только, если такие участки, находящиеся во владении государства, не выданы бессрочно (пожизненно) в наследие, либо если это не муниципальное или государственное учреждение, выданное в пожизненное пользование юридическому лицу);
  2. пожизненного наследуемого владения;
  3. бессрочного пользования (только, если объект не является государственным, муниципальным учреждением);
  4. аренды (исключением является аренда до 5 лет — в таких случаях к арендаторам можно не обращаться за разрешением).

11. Во время голосования по поводу межевания территории в многоквартирном доме какой процент голосов является решающим для принятия решения?

Процедура проведения общих собраний собственников, голосования и прочие детали четко описаны в статьях 45-48 Жилищного кодекса Российский Федерации. Ровно половины, то есть 50 % жильцов, достаточно для принятия решения о межевании участка многоквартирного дома.

12. Сформированный земельный участок — это собственность или он все-таки сдается в аренду?

Об этом уже писалось выше. Жилищное законодательство гласит, что участок под многоквартирным домом передается во владение жильцов — они на это имеют полное право. Но есть исключения, когда земля изъята из оборота, и в других особых случаях. В таких ситуациях, участок действительно сдается в аренду.

13. Может ли отдельный жилец распоряжаться долей земельного участка под многоквартирным домом по своему усмотрению?

Еще в начале нужно поставить все точки над і. У каждого жильца в действительности есть право на пользование территорией по своему усмотрению. Но прежде, чем индивидуализировать какую-то часть земли, необходимо демократично собраться всем вместе и определить: будет ли участок поделен на доли или останется общей собственностью. Если решение будет принято без ссор, обид и четко по голосованию, то каждый получит желанное. В противном случае разбирательство перенесется в суд.

Жилищный кодекс Российской Федерации, а точнее 36 статья утверждает, что земельный участок также входит в состав имущества многоквартирного дома, как и крыша, несущие конструкции, оборудование и т. д. Все это имущество может либо использоваться совместно, либо быть разделено между каждым собственником в отдельности. Собрание этих владельцев и будет решающим в этом вопросе.

14. Что делать с встроенно-пристроенными помещениями во время межевания? Какую роль играют юридические лица (например, магазины) в разделении участка?

Опять же таки, вернемся к 36 статье Жилищного кодекса Российской Федерации, которая гласит, что абсолютно все имущество многоквартирного дома (а сюда входит и земельный участок, элементы благоустройства и озеленения, а также любые другие объекты, размещенные на территории) по праву принадлежит собственникам квартир в доме.

Если юридическое лицо владеет каким-либо помещением в оспариваемом доме, то следовательно владелец магазина, кафетерия, парикмахерского или чего-либо также является собственником. В итоге, решение о формировании придомного участка принимается согласованно во время обсуждения с участием юридического лица. При этом неважно, жилое или нежилое помещение содержит собственник.

15. Что делать с теплотрассами? Кто несет ответственность за них, занимается их ремонтом и поддерживает благосостояние? Должен ли собственник теплотрасс и прочих коммуникаций платить собственникам отмежеванной земли за пользование ею?

За коммуникации отвечают обслуживающие организации, что являются их поставщиками. Все тяготы поддержания коммуникаций в нормальном состоянии падают на плечи этих компаний, что являются собственниками имущества. Законодательно это подтверждено в 210 статье кодекса Российской Федерации. Еще во время формирования и определения отмежеванной территории, на участке устанавливается охранные зоны площадью, необходимой для нормальных условий осуществления эксплуатации коммуникационных сетей.

16. Кто обязан платить за починку дорог, объектов благоустройства таких, как детские площадки, спорткомлексы, заборы, хозяйственные уделы и другое?

На этот вопрос частично отвечает 36 статья Жилищного кодекса Российской Федерации, а точнее ее второй пункт. Согласно предписаниям в нем, владельцы собственности в многоквартирном доме владеют имуществом, пользуются и распоряжаются им самостоятельно. Все объекты являются общими, то есть это общее имущество. А согласно статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие владения (имущество) в многоквартирном доме (сюда входят и объекты, расположенные на земельном участке) ремонтируются и содержатся за деньги собственников. Выходит, что детские площадки, тротуары, заборы и прочее должны содержать владельцы помещений в многоквартирном доме.

17. Какие льготы есть по оплате налога на участок для ветеранов, инвалидов и т. д. (в общем, для льготников)?

При условии, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и занесен в кадастровый учет, начинается процедура периодической уплаты налогов. Все собственники помещения в доме обязуются уплачивать определенные взносы за владение землей. Расчет платежа производится из пропорциональной зависимости: чем больше помещение, тем больше придется платить.

Исключения из правил есть. Некоторые группы лиц, подпадающие под категорию льготников могут быть частично освобождены от уплаты полной суммы. Так, возможно уменьшение налоговой базы всего на 10 000 рублей. Выходит, что эта сумма вычитается из кадастровой стоимости участка, а остальное облагается налогом, согласно пункту 5 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Скидка актуальна только в единичных случаях, то есть для одного участка, находящегося на одном муниципальном образовании.

Получается, что если у льготника в праве собственности находится несколько земельных участков, то ему придется выбирать. Только в одном случае можно будет уменьшить налоговую базу на 10 000 рублей. Конкретную территорию, частично освобождаемую от налогообложения должен выбрать сам собственник.

Чтобы вы полностью поняли, возьмем пример: у ветерана Великой Отечественной войны есть земельный участок. Его стоимость в кадастровом учете равняется 14 000 рублей. Поскольку ветеран — это льготник, государство снимает 10 000 рублей с полной кадастровой стоимости и платить налог нужно будет только за 4 000 рублей стоимости территории.

Таким образом, на всех собственников-льготников многоквартирного дома распространяются вышеуказанные льготы в виде вычета из налоговой базы 10 000 рублей. Подробную информацию по этому поводу можете найти в 5 пункте 391 статьи Кодекса.

Не всякий льготник будет освобожден от полной уплаты налогов за землю. Есть конкретные категории, занесенные в действующий Кодекс — это:

  1. Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза, а также полные кавалеры ордена Славы;
  2. инвалиды с третьей степенью ограничения способностей к трудовой деятельности, а также лица с первой и второй группами инвалидности, установленными до 1 января 2004 года без заключения о категории ограничения трудовых способностей;
  3. инвалиды с детства;
  4. ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также других боевых действий;
  5. физические лица, пострадавшие от радиации, относящиеся к категории людей, упомянутых в:
    • Законе РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся радиации в следствии катастрофы на Чернобыльской АЭС»;
    • Федеральном законе № 175-ФЗ «О социальной защите граждан, подвергшихся радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС” в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;
    • Федеральном законе № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне» от 10 января 2002 года;
  6. физические лица, что принимали непосредственное участие в ликвидации последствий испытания ядерного, а также термоядерного оружия и те, кто внес весомый вклад в эту деятельность и рисковал жизнью;
  7. физические лица, пострадавшие от лучевой болезни во время ядерных и термоядерных испытаний, или космический учений.

Чтобы получить право на снижение суммы налогообложения, льготнику необходимо предъявить документ о вхождении в одну из вышеуказанных категорий в налоговом органе.

Межевание земли под домом

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Очень часто такая необходимость возникают как у физических лиц, так и у их представителей (товарищество собственников жилья). Тем не менее, провести межевание застроенных территорий самостоятельно очень сложно, поскольку процесс межевания такого рода участков включает в себя большой комплекс землеустроительных работ, основной целью которых является первоначальное установление границ землевладения.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом и другие, закрепленные за ним объекты недвижимости в силу действия Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» является собственностью всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Но, для того, чтобы закрепить данное право, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. должно быть проведено межевание участка под многоквартирным домом.

«Гильдия Инженеров» предлагает своим клиентам комплексное проведение всех этих и других необходимых кадастровых работ квалифицированно и в разумные сроки.

Основные работы по межеванию застроенных территорий

Собственники квартир в многоквартирном доме в большинстве случаях стараются документально зарегистрировать свое права долевой собственности на участок под домом, с учетом того, что участок переходит им в собственность совершенно бесплатно. Данная процедура очень сложна и требует определенных знаний и терпения.

Самые распространенные проблематики в данной процедуре следующие:

  1. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, но в выдаче кадастрового паспорта на данный участок отказывают по причине пересечения границ или выдают с отметкой о необходимости проведения уточнения границ при проведении кадастровых работ. В данном случае необходимо проводить межевание земельного участка многоквартирного дома, которое вправе осуществлять только кадастровые инженеры.
  2. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, не сформирован. Тут ситуация более сложнее и без помощи специалистов не обойтись. Для формирования земельного участка необходимо проводить собрание всех собственников помещений с целью выбора лица, который должен обратиться с заявлением в государственные органы власти о формировании земельного участка. В свою очередь государственные органы выпускают только распорядительный документ о формировании участка, при этом проведения межевания под многоквартирным домом ложится на плечи собственникам помещений. В большинстве случае, с учетом отсутствия выездов представителя госорганов непосредственно на территорию, в данных распорядительных документах появляются ошибки в местоположении границы, которые выявляются уже непосредственно в процессе межевания земли под домом.

Во избежание допущения ошибок в документах, траты нерв и сил на борьбу с чиновническим аппаратом рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, таким как группа компаний «Гильдия Инженеров».

Межевание земельного участка в группе компаний «Гильдия Инженеров»

Выполнять межевание участка многоквартирного дома должны только квалифицированные специалисты в области землеустройства, геодезии и кадастра. Только в таком случае вам удастся избежать всех тягот неграмотного и незаконного межевания, которое в ряде ситуаций может оказаться административно наказуемым.

«Гильдия Инженеров» предлагает комплексное проведение всех кадастровых работ на участке «под ключ». Наши специалисты возьмут на себя обязанности по выполнению работ по землеотводу застроенных территорий с гарантией качества и юридической точности на каждом из этапов.

Опыт работ с крупными клиентами позволяет нам гарантировать, что межевание застроенных территорий пройдет в полном соответствии с российским законодательством. Мы сумеем разобраться со всеми возможными сложностями, в частности, с такими нюансами, как расположение межуемого участка под домом на охраняемой территории, наследственные вопросы, межевание земли с границами общего пользования и т.д. Кроме того, мы всегда принимаем во внимание тот факт, что юридический порядок межевания многоквартирных домов имеет свои особенности в зависимости от каждого конкретного района Москвы или Подмосковья.

Задать любые вопросы специалистам касательно межевания земли под жилыми объектами и не только вы можете по телефону нашей компании или через форму обратной связи.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

О формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 07.11.2012 № ОГ-Д23-5497

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев обращение от 8 октября 2012 г., сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также не уполномочено осуществлять контроль за деятельностью органов местного самоуправления и давать оценку их действиям.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

По информации, представленной Росреестром, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о Земельном участке, разрешенное использование – «для обслуживания жилого дома», категория земель – «земли населенных пунктов». Сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 31 мая 2005 г. Местоположение границ указанного земельного участка не установлено в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Государственный кадастровый учет изменений Земельного участка в части уточнения местоположения границ и площади, а также вида разрешенного использования не осуществлялся.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сведения о государственной регистрации прав на Земельный участок отсутствуют.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом согласно части 3.1 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в межевом плане, подготовленном в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, приводятся сведения, позволяющие отнести такой земельный участок к имуществу, право на которое возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации данного права.

В соответствии с пунктом 9 Особенностей подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. № 289, в состав документов приложения межевого плана включается копия предусмотренного соответствующим федеральным законом документа (документов), являющегося основанием возникновения права собственности на такой земельный участок.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, по мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими возникновение права общей долевой собственности на такой земельный участок, могут являться документы, подтверждающие право собственности граждан на помещения в многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что позиция Росреестра по указанному вопросу совпадает с мнением Департамента недвижимости.

Земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в таком многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с даты его государственного кадастрового учета независимо от момента государственной регистрации права на такой земельный участок (часть 5 статьи 16 Вводного закона). При этом в соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета

Итак, для того, чтобы у собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок необходимо его сформировать. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Вводного закона). Не сформированный земельный участок – это земельный участок, сведения о котором отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Первым этапом формирования земельного участка является обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления собственника помещений в многоквартирном доме с заявлением о формировании такого земельного участка (ч. 3 ст. 16 Вводного закона). При этом предоставление таким собственником решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, уполномочивающего его на обращение с таким заявление, не требуется (Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П).

Следующим этапом формирования земельного участка является осуществление его государственного кадастрового учета. Осуществление государственного кадастрового учета регулируется ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В целях постановки на государственный кадастровый земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом необходимо представить в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан») заявление о постановке на кадастровый учет и межевой план. В состав межевого плана должен быть включен проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. При этом с таким заявлением в орган кадастрового учета может обратиться любое лицо. По результатам осуществления кадастрового учета заявителю будет выдан кадастровый паспорт, в котором в качестве правообладателей будут указаны собственники помещений в многоквартирном жилом доме. Обращаем внимание, что таким земельным участкам статус «временный» не присваивается.

В случае же, если сведения о земельном участке под многоквартирным домом содержатся в государственном кадастре недвижимости, то кадастровый паспорт на такой земельный участок можно получить, подав в орган кадастрового учета запрос. Предоставление дополнительных документов (таких как межевой план, правоустанавливающий документ) не требуется. При этом обращаем внимание, что в качестве правообладателей в таких случаях будут указаны собственники помещений в многоквартирном жилом доме, только в случае, если в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирный жилой дом и к земельному участку осуществлена привязка самого многоквартирного жилого дома. Если с видом разрешенного использования вопросов не возникает (такие сведения вносятся в кадастр исходя из соответствующего документа), то каким же образом осуществляется привязка объекта капитального строительства к земельному участку? Такая привязка осуществляется, если в кадастре есть информация о координатах многоквартирного дома, то, соответственно и привязка осуществляется по координатам.

Казалось бы, все просто: если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом есть в кадастре – запрос, нет в кадастре – заявление и межевой план. Однако встречаются случаи, когда процесс формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом вызывает затруднения. В качестве примеров можно привести следующие:

1. сведения о земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом содержатся в государственном кадастре недвижимости, объект капитального строительства привязан, в качестве правообладателей указаны собственники помещений многоквартирного жилого дома, однако, границы такого земельного участка не уточнены или же границы, которые есть в кадастре, не соответствуют действительности. В этом случае необходимо осуществить работы по уточнению границ земельного участка. В целях изменения в кадастре сведений о границах земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан» необходимо представить заявление о кадастровом учете изменений, межевой план и правоустанавливающий документ. В качестве правоустанавливающего документа в этом случае может служить постановление об утверждении проектов межевания многоквартирного жилого дома, подготовленное в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. С таким заявлением в орган кадастрового учета может обратиться не любое лицо, а только правообладатель. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления решением общего собрания указанных собственников.

Обращаем внимание, что при уточнении площади и границ земельного участка его площадь не может быть увеличена более чем на установленный Правилами землепользования и застройки предельный минимальный размер земельного участка. Если же предельный минимальный размер земельного участка Правилами землепользования и застройки не установлен, то не более чем на десять процентов от площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре). При определении предельного минимального размера земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом рекомендуем обратить внимание на количество этажей многоквартирного дома, так как Правила землепользования и застройки устанавливают предельные минимальные размера именно в зависимости от этажности многоквартирного дома.

2. при проведении работ по уточнению границ и площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, выясняется, что земельный участок увеличивается на площадь более чем установленный предельный минимальный размер. В этом случае рекомендуем подготовить и направить в орган кадастрового учета межевой план, которым площадь такого земельного участка будет увеличена в пределах допустимых размеров, оставшуюся же часть земельного участка считаем возможным сформировать как отдельный участок, занимаемый территорией, относящейся к соответствующему многоквартирному жилому дому. В данном случае в орган кадастрового учета необходимо будет представить два заявления: о кадастровом учете изменений земельного участка, занимаемого непосредственно многоквартирным домом и о постановке на кадастровый учет нового земельного участка, занимаемого территорией, относящейся к многоквартирному дому (в качестве правоустанавливающего документа в этом случае может служить постановление об утверждении проекта межевания территории многоквартирного жилого дома на второй (новый) земельный участок). Отметим, что вновь образованному земельному участку статус «временный» присваиваться не будет и в качестве правообладателей также сразу будут внесены собственники помещений в многоквартирном жилом доме (межевой план должен быть оформлен кадастровым инженером с учетом приказа Минэкономразвития РФ 18.05.2012 г. № 289).

В случае необходимости, в дальнейшем, указанные участки могут быть объединены. Для объединения участков также необходим межевой план, в состав которого необходимо включить правоустанавливающие документы на оба земельных участка (межевой план должен быть оформлен кадастровым инженером с учетом приказа Минэкономразвития РФ 18.05.2012 г. № 289).

Последнее обновление: 1 февраля 2016, 15:21

Смотрите еще:

  • Как написать заявление о бездействии судебных приставов Как написать заявление о бездействии судебных приставов Старшему судебному приставу Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по Омской области Взыскателей: Н. А., г. Омск, ул. . д. . кв. . к. . ; В. А., г. Омск, ул. . д. . кв. . к. . ; Должник: […]
  • Коллективный договор может быть статья Понятие коллективного договора Понятие коллективного договора определено в Трудовом кодексе РФ. Ниже приводятся выдержки из главы 7 ТК РФ, дающие общее представление о коллективном договоре. Коллективный договор — одна из форм регулирования трудовых отношений (ч. 1 ст. 9 ТК РФ). […]
  • Как приватизировать помещение общего пользования Возможно ли приватизировать места общего пользования в многоквартирном доме? Теоретически это можно, но на это потребуется согласие всех собственников жилых помещений в доме. Согласно п4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании […]
  • Насилие в семье драки Право на помощь Как бороться с насилием в семье Д есятки тысяч российских женщин ежегодно подвергаются побоям и другим видам физического насилия со стороны близких мужчин. Проблема домашнего насилия не имеет национального характера и распространена во всем мире. По данным Совета […]
  • Исковое заявление о взыскании недоплаченного страхового возмещения Исковое заявление о взыскании невыплаченной части страхового возмещения (не доплатили по ОСАГО) (образец) Мировому судье судебного участка № (если сумма >50000 то иск подается в районный суд) 396000, Воронеж, ул. Судейская, д. 1 Истец: Иванов Иван Иванович Адрес: 396000, Воронеж, ул. […]
  • Ст 307-309 гпк рф Гражданский процессуальный кодекс РФ Глава 36. Рассмотрение дел о внесении исправлений или изменений в записи актов гражданского состояния. Статья 307. Подача заявления о внесении исправлений или изменений в запись акта гражданского состояния. 1. Суд рассматривает дела о внесении […]
  • Калуга выписки из егрп Где заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) в Калуге Для получения официальной справки ЕГРН в электронном виде, введите кадастровый номер или адрес объекта, выберите тип выписки и оплатите. Стоимость заказа выписок из ЕГРН онлайн в Калуге 1. Об основных характеристиках и зарегистрированных […]
  • Как написать письмо и распечатать Как правильно написать сопроводительное письмо к документам Смотрите также: Сопроводительное письмо — это формой делового этикета. Помимо простого реестра передаваемых документов оно содержит рекомендации по обращению с ними. Кроме того, по регистрационным данным можно определить сроки […]
Записи созданы 6936

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх