Договор мены с участием несовершеннолетнего

Как правильнее оформить обмен долями в квартирах между родственниками?

Как правильнее оформить обмен долями в квартирах между родственниками (один из них несовершеннолетний, до 14 лет).

Есть 1/4 доля в квартире у несовершеннолетнего.

Есть родственник единоличный собственник другой квартиры, который готов выделить 1/4 долю в своей квартире и обменять ее на долю принадлежащей несовершеннолетнему.

Есть разрешение опеки на такой обмен.

Как это оформить одним договором , зарегистрировать его и получить новые свидетельства о собственности у несовершеннолетней 1/4 в квартире у родственника, а для родственника 1/4 в первой квартире?

Ответы юристов (5)

Если согласие органа опеки и попечителсьтва имеется на договор мены с указанием этих долей, то именно такой договор и заключается. Это один договор мены, в котором собственник квартиры передает по мене 1/4, 3/4 сохраняет в своей собственности, а ребенок 1/4 передает ему по мене. Ребенок уже достиг 14 лет. поэтому договор заключает сам с согласия одного из родителей, далее подает на регистрацию, либо от ребенка выдается доверенность с согласия родителей на подачу документов на регистрацию.

Уточнение клиента

Ребенку еще нет 14. Да согласие есть именно на мену такими долями.

Нужно ли в договоре включать пункты об установлении долей у родственника, т.к. он является единоличным собственником, а менять будет только 1/4 доли в своей квартире? т.е. доли в его квартире еще не выделены.

Или в договоре достаточно указать что родственник меняет 1/4 доли в своей квартире на 1/4 доли принадлежащей ребенку в другой квартире? и тогда автоматически будет выделена доля.

И еще нужно ли указывать в каком виде будет собственность между родственником и ребенком (общая совместная или общая долевая)?

И нужно ли указывать стоимость долей? Мена будет без каких либо доплат.

И нужно ли указывать и подтверждать родство между ребенком и второй стороной мены?

18 Августа 2015, 22:52

Есть вопрос к юристу?

Я прочла что 14, тогда родитель принимает участие в сделке полностью. В договоре именно указать, что по мене он передает 1/4, а у него остается 3/4. Чтобы у него было иное свидетельство. Собственность только долевая, совсметная здесь невозможна. Стоимость указывается в любом случае, про то, что доплат не будет указать также. Опека должна была сравнить стоимость. 1/4 у ребенка должна быть ниже или равна по стоимости 1/4 родственника. А какое у них родство?, ведь не все родственники вправе заключать с детьми сделки, кроме дарения. Если близкое то и не стоит вообще, раз опека дала согласие

Уточнение клиента

Родство дедушка по материнской линии — внучка.

Опека в разрешении указала папу и маму. Нужно ли указывать в договоре что второй родитель согласен на мену?

Стоимость указывать по БТИ или любую рыночную?

Кадастры на квартиры не делались. Есть паспорта БТИ от 2007 года.

18 Августа 2015, 23:17

можете указать, но это есть в согласии опеки. Договор мены подписывает ведь один родитель.

а родство близкое. но раз опека дала добро, делайте. Но в договоре не нужно писать дедушка внучке. Не стоит

Стоимость кадастрова пишется. Вы же брали для опеки кадастровую стоимость

Уточнение клиента

Нет. Они делали сами запросы и проверки (так нам сказали).

Т.е. нам нужно запросить кадастры на существующих собственников (на обе квартиры) и только по получению их выходить на подписание договора?

Может получиться что доли не будут равны или, что еще хуже у ребенка дороже чем у родственника. Ведь кадастровые стоимости с потолка берут. Уже есть личный опыт по земле когда два соседних одинаковых участка разнятся в 40%.

18 Августа 2015, 23:36

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа квартиры с несовершеннолетним дольщиком без покупки новой

Добрый день! Подскажите,пожалуйста,как действовать: есть 2 квартиры 2-комн. 1-я- в собственности у мужа, он же в ней один прописан. 2-я- приватизирована на 4-х прописанных: мать мужа,я, сын 25 лет и сын 15 лет- 4 доли. Мама мужа умерла. Хотим продать эту квартиру — 1/3 часть от продажи купить дачу, 2/3- купить старшему сыну отдельную квартиру. Что делать с несовершеннолетним? Мы с мужем и младшим сыном проживаем в квартире мужа. Может ли муж выделить-оформить в своей квартире долю для несовершеннолетнего сына, чтобы мы могли спокойно продать 2-ю квартиру — или как правильно поступить, чтобы органы опеки не придрались .

Ответы юристов (7)

доброй ночи! в соответствии со ст 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать… сделок по отчуждению… имущества подопечного… сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав. а также иных действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

согласно ст 20 ФЗ » Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлеждит отчуждению, за исключением случая отчуждения жилого дома, квартиры, их части при перемене места жительства подопечного.

из анализа указанных правовых норм следует, что Вы вправе продать долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, а орган опеки вправе дать разрешение на такую сделку, при условии, если несовершеннолетний приобретет право собственности в ином жилом помещении. Т.о. необходимо заключить договор дарения доли квартиры между вашим мужем и несовершеннолетним сыном.

Есть вопрос к юристу?

Для совершения сделки Вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства (ст 292 ГК РФ и ст 37.ч. 2 ГК РФ)

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Органы опеки и попечительсва будут руководствоваться письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 г. за № 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” и от 09.06.1999 г. за № 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

Обратитьс в органы опеки и попечительства следует до заключения сделки купли-продажи. Вам будет предписано приобрести жилье на имя несовершеннолетнего, которое соотверствует отчуждаемому. Предоставте в органы опеки и попечительтва документы на отчуждаемую квартиру и на квартиру, в которой будет выделена доя для несовершеннослетнего. Инспектор оценит их равноценность. Сделки должны происходить одновременно.

Закон делит несовершеннолетних на две группы: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние с 14 до 18 лет. В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние (14-18 лет) совершают сделки с согласия родителей. За малолетних сделки, по общему правилу, совершают родители (ст. 28 ГК РФ). В силу абзаца 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, именно к последним, применяется ст. 37 ГК РФ, устанавливающая обязательность получения согласия органов опеки и попечительства на сделки, связанные с уменьшением имущества подопечного.

Исходя из изложенного, согласие нужно получать только в случае с малолетним.

Однако органы опеки толкуют абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ расширительно, не взирая на контекст статьи и ее отношение только к малолетним, потому как там стоит общая формулировка без уточнения, процитирую: «к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.»

Есть еще весьма странная норма, установленная п. 5 приказа Приказа Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (пункт 1 статьи 26, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).

Эта норма противоречит ГК РФ. Гражданское законодательство находится в ведении РФ, даже постановления правительства, не говоря уже о каких-либо инструкциях министерств, не должны противоречить ГК РФ, а в случае противоречия не должны применяться (ст. 3 ГК РФ).

Касательно ст. 60 СК РФ. В ней говорится следующее: «право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)» — п. 3 ст. 60 СК РФ. Управление имуществом ребенка осуществляется родителями только до достижения им 14 лет (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 23 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 02.07.2013)
«Об опеке и попечительстве»). Поэтому использование ст. 60 СК РФ не обосновывает приведенный пункт инструкции.

Как видите, вопрос очень спорный, но Росреестром не поддерживается отсутствие необходимости согласия ООИП на сделку по отчуждению квартиры (доли) несовершеннолетнего с 14 до 18 лет.

По самому вопросу. Да, можно оформить договор купли-продажи + дарения доли с этим — в ООИП, они посмотрят равноценность, вынесут постановление о согласии. Все относите в Росреестр, получаете желаемое.

Здравствуйте! Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены при этом улучшив его жилищные условия. К примеру муж меняет 1/3 в своей квартире на 1/4 доли сына в общей квартире. Для этого потребуется согласие органов опеки и попечительства. Затем спокойно продаете квартиру и покупаете все что пожелаете.

Родитель (опекун по статусу) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества
подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или
в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом, для совершения сделки с имуществом несоврешеннолетнего необходимо обязательное получение согласия органа опеки и попечительства, без него сделка не будет считаться действительной. При этом орган опеки согласия не даст, если сделка приводит к уменьшению или отчуждению имущества, т.е. в таком случае ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего собственника не допустимо. В Вашем алгоритме действий, необходимо сначала с разрешения органа опеки и попечительства оформить сделку по обмену доли несовершеннолетнего ребенка на соответствующую долю в квартире мужа (при этом площадь и стоимость доли в жилом помещении должна быть признана не худжей, чем та, которую планируется обменять.) После такого обмена возможно осуществить сделку купли-продажи долей в указанной квартире.

Здравствуйте, Уважаемя Юлия!

Вам необходимо обратиться в отдел органы опеки и
попечительства. Так, как Вашему ребенку 15 лет и он имеет паспорт, то в сделках действуют самостоятельно, но с
согласия родителей.

В основном органы опеки разрешают продать долю
несовершеннолетнего при условии, что в новом доме ребенок получит в собственность столько же
(или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом.

Если же Вы переезжаете в другой город, то органы опеки могут
пойти навстречу Вам и соответственно могут
дать разрешение на отчуждение, но при условии, что денежные средства будут перечислены
на счет несовершеннолетнего ребенка.

В Вашей ситуации необходимо убедить органы опеки в том, что
данная сделка никак не сможет ущемить
права Вашего ребенка.

Как вариант можно сначала произвести отчуждение доли сына в квартире путем договора мены

Если исходить из того, что в отношении несовершеннолетних от 14 — 18 лет все таки действует ст. 37 ГК РФ (и даже бесплатно посудился бы на этот счет — практики на эту тему еще нет), то есть серьезная проблема: «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.» Поэтому договор мены никак не подходит, только дарение.

Родитель (опекун по статусу)

Родитель не опекун по статусу, просто к сделкам с участием малолетних несовершеннолетних применяются правила о совершении сделок опекуном (ст. 28, п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обмен недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка

1) 3-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеют: тесть, теща, жена, шурин (брат жены);

2) 2-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеем: я (муж) и общая дочь 12 лет.

По оценке ЕГСН, рыночная цена 3-комн. кв-ры почти ровно в 2 раза больше цены 2-комн. кв-ры.

3-комн. кв-рой владеют в равных долях: я (муж), жена и дочь;

2-комн. кв-рой целиком владеет шурин.

все участники согласны с целью и любыми законными вариантами ее достижения;

финальные доли мужа и жены не должны являться для них совместно нажитым имуществом;

при совершении сделки должны быть минимизированы: налоги, взаимные выплаты, затраты времени.

теща дарит долю внучке;

тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);

шурин дарит долю зятю (мне);

доля жены так за ней и остается;

я (муж) продаю свою долю и долю дочери в 2-комн. кв-ре шурину.

1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет — как его улучшить?

2. На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?

3. Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?

4. Каков общий порядок действий (с учетом участия в процессе органов опеки)?

Ответы юристов (12)

Здравствуйте! Ваш вариант нахожу слишком сложным. Получится много договоров и дарение доли тещей дочери не увязывается с отчуждением её доли.

Я бы предпочел все сделки провести через куплю продажу, а именно Вы, жена и дочь продаете квартиру шурину.

Тесть, теща, шурину продают свои доли Вам, жене и дочери.

Поскольку у жены уже есть 1/4 доли, то она так и останется.

Вы и дочь покупаете по 1/3 доли и таким образом имущество дочери не уменьшится, проблем с опекой не возникнет.

Жена покупает остальное до 1/3.

Таким образом, при приобретении квартиры вы уже разделите доли и при разделе имущества они делится не будут.

Я нахожу этот вариант самым простым и надежным.

Есть вопрос к юристу?

Прошу прощения. 2-ком. то квартира только дочери и Ваша.

Тогда продавец Вы и дочь, а покупатели Вы, дочь и жена. В остальном все также.

По поводу получения разрешения органов опеки и попечительства, то после составления договоров купли-продажи необходимо обратиться с заявлением о разрешении на продажу доли дочери.

Из договоров будет ясно, что дочь продает 1/2 в двухкомнатной квартире, а приобретает 1/3 в трехкомнатной квартире.

Согласно оценке доля дочери менее доли приобретаемой в трехкомнатной квартире и метраж также не уменьшается.

Таким образом, положения ст. 37 ГК РФ будут соблюдены.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Уточнение клиента

Цитата: По поводу получения разрешения органов опеки и попечительства, то после составления договоров купли-продажи необходимо обратиться с заявлением о разрешении на продажу доли дочери.

Каков должен быть статус договоров на момент обращения в органы опеки — они должны быть как-то зарегистрированы? Или мы просто приходим в опеку с составленными договорами и опека каким-то образом, давая разрешение, фиксирует их текст? Особенно этот вопрос, как я понимаю, актуален для договоров, составленных в простой письменной форме, без нотариуса.

22 Марта 2014, 08:41

Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?

В том то и дело, что на мой взгляд никак эти две сделки не увязываются, т. к. Вы и жена от имени дочери продаете квартиру, т. е. осуществляете возмездную сделку.

Теща же дарит дочери долю, то есть Вы и жена не увеличиваете и не возмещаете имущество дочери, т. к. дарение сделка безвозмездная и оно должно исходить не от третьего лица. Может я и заблуждаюсь.

На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?

Вот именно, что каждый переход права нужно будет сначала зарегистрировать в Росреестре, а у Вас получается пять договоров дарения и один договор купли-продажи.

А можно элементарно сделать всего две сделки.

Вы и дочь, раз договор купли-продажи.

Тесть, теща, шурин, два договор купли-продажи.

И с опекой никаких проблем не возникнет.

И все три доли будут находится в личной собственности и разделу подлежать не будут.

Почему Вы сразу этот вариант отвергли?

Уточнение клиента

Возможно, я ошибаюсь (все-таки не юрист), но на основании прочтения большого количества правовых документов сделал следующие выводы:

для предлагаемого Вами варианта в случае последующего раздела имущества (маловероятного, но теоретически возможного) между мной и женой ее 1/4 в раздел не попадет, так как получена в результате бесплатной приватизации и является ее личным имуществом. В раздел как совместно нажитое в браке имущество попадут купленные: ее 1/12 и моя 1/3, так что в результате она будет претендовать на ((1/12+1/3)/2 + 1/4)=11/24 кв-ры, а я — на (1/12+1/3)/2=5/24.

Потому и рассматривается вариант с дарениями.

Поправьте, если я ошибаюсь.

22 Марта 2014, 09:16

Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий?

Ваш вариант не оптимален. Слишком много сделок, а соответственно расходов на Госпошлину и это займет много времени. Опека может не дать согласие.

Я считаю, что улучшить Ваш вариант можно заключив два договора купли-продажи.

Первый: Вы, дочь — продавцы. Шурин — покупатель.

И одновременно с ним в один день.

Теща, тесть, шурин — продавцы.

Вы, дочь, жена покупатели.

При этом теща и тесть ничего не покупают, просто продают.

Вы и дочь покупаете по 1/3 доле в праве, а жена остальное.

Таким образом, у Вас, дочери и жены будет находится в собственности по 1/3 доли в праве в общей долевой собственности, которые разделу не подлежат, т. к. имущество уже разделено при его приобретении.

Уточнение клиента

Предлагаемый Вами вариант лучше с точки зрения простоты сделки, но, по моему мнению, сильно проигрывает с позиции суммарной уплаты налогов.

22 Марта 2014, 08:33

Здравствуйте, Игорь. Можно часть сделок оформить через мену, часть — через дарение.

1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина.

В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.

Дочь — собственником 1/4 в 3-х к..

2. Тесть дарит свою 1/4 долю вам. В результате вы становитесь собственником 1\4 в 3-х к. квартире. Там же 1/4 у вашей жены и 1/4 — у дочери.

3. Теща дарит каждому из вас по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.

Получается 2 договора:

1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.

2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой.

Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.

В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.

Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.

До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.

Прошу прощения, немного «обсчиталась» с долями. И нет возможности отредактировать. Правильнее так:

1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина.

В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.

Дочь — и вы — собственниками по 1/8 в 3-х к.

2. Тесть дарит свою 1/4 — по 1/8 доле вам и внучке. В результате вы и ваша дочь становитесь собственниками 1\4 в 3-х к. квартире каждый. Там же 1/4 у вашей жены.

3. Теща дарит каждому из вас троих по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.

Получается 2 договора:

1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.

2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой.

Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.

В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.

Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.

До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.

Уточнение клиента

Как увязать документально два предлагаемых договора (для опеки)?

Вопрос задаю, так как опасаюсь, что простой вариант с признанием в договоре мены стоимости долей равной не удовлетворит опеку — реальная стоимость 1/2 2-комн. кв-ры примерно в два раза больше стоимости 1/8 3-комн. кв-ры.

22 Марта 2014, 08:50

1. Игорь, подаренное имущество является личным имуществом этого супруга и разделу не подлежит как полученное по безвозмездной сделке. Также, как и приватизированное на жену.

2. Ничего «увязывать» не надо. Это — две самостоятельные сделки, объединенные только одной целью — тем результатом, к которому вы придете. Закон не обязывает ничего увязывать. Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетнего с тем, чтобы его имущество не ухудшилось, не уменьшилось в результате сделки. Или сделок. И все, больше никаких требований нет.

Для согласования вы обращаетесь в опеку с предлагаемыми сделками с обеими квартирами. Можете составить проекты договоров, также приложите копии правоустанваливающих и правоподтверждающих договоров на обе квартиры.

Если опеку эти сделки устраивают, она именно такой порядок сделок и согласуют. После регистрации сделок вы обязаны предоставить опеке подтверждение соблюдения условий, согласованных с органами опеки. Имею в виду свидетельство о праве собственности ребенка на 1/3. Это и будет гарантией соблюдения прав ребенка.

Не предоставляете свидетельство на собственность в опеку, органы опеки вправе обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

Ребенок в результате получит не 1/8, как вы пишете, а 1/3 Причем в более дорогой и большей по размеру квартире.

Я тут никаких противоречий и ущемления прав ребенка не вижу.

1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет — как его улучшить?

Не оптимален, поскольку в сделках, где

тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);

шурин дарит долю зятю (мне)

Вы попадаете на налоги.

Поэтому я вижу схему следующим образом.

С 2-комнатной все просто и понятно. Вы с дочерью её продаете шурину. Согласие опеки обязательно.

С 3комнатной конечно сложнее, ибо она разделена на 4 части, а вам нужно в результате сделок наделить трёх собственников равными долями.

тесть и теща дарят дочери 1/3 таким образом:

¼ если разделить на 3 части = 3/12.

1. Соответственно тесть дарит 1/12, теща дарит свою
долю полностью. Таким образом, у дочери получается 1/3. Это как раз нужно будет гарантировать органу опеки, который по идее должен дать согласие на продажу доли дочери в двушке.

2. Далее у тестя остается 2/12, из которых он дарит
вашей жене 1/12 и у неё становится 1/3.

3. Вам шурин с тестем продают свои доли и у вас
также становится 1/3. При этом вы с женой заключаете брачный договор, по которому устанавливаете раздельный режим имущества супругов, т.е. имущество будет принадлежать тому, на кого оно оформлено.

Достаточно сложно получилось, но других вариантов я не вижу, чтобы прийти к поставленной цели.

Что касается объединений, то дарение тестя и тещи своих долей вашей дочери и жене можно делать одним договором дарения. И вторым договором купли-продажи, где шурин с
тестем продает вам.

Брачный договор можете заключить в любой момент (можно даже в первую очередь).

Если теща дарит свою 1/4 долю полностью дочери, у нее образуется 1/4+1/4 = 1/2. Т.е. доли у нее и оставшихся членов семьи равными уже не будут.

дочери Игоря, т.е. своей внучке 🙂 все рассуждения велись по отношению к Игорю. Его дочь, его жена и так далее.

Здравствуйте! Каков должен быть статус договоров на момент обращения в органы опеки — они должны быть как-то зарегистрированы? Или мы просто приходим в опеку с составленными договорами и опека каким-то образом, давая разрешение, фиксирует их текст?

Договоры регистрировать не нужно, т. к. сейчас они не регистрируются. Достаточно простой письменной формы, отчета об оценке квартир, наличия обоих родителей и письменного заявления от них. В ранее Вам все подробно объяснят. Везде свои тонкости, но принцип такой.

В дальнейшем опека отследит сделку и если Вы нарушили её условия, то обратиться в суд с иском о признании её недействительной. Предлагаемый Вами вариант лучше с точки зрения простоты сделки, но, по моему мнению, сильно проигрывает с позиции суммарной уплаты налогов.А где Вы увидели налоги? Обе квартиры в собственности более трех лет. Вообще нет никаких налогов. По поводу приобретенного в браке имущества поясняю. У жены действительно уже есть 1/4 доля, которая приобретена по безвозмездной сделке и разделу она не подлежит. Вы продавая квартиру дочери и Вашу должны получить нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. Если квартира, приобретена в браке. Далее начинается процесс распоряжения деньгами. Вы и жена распоряжаетесь ими путем приобретения квартиры в общую долевую собственность. 1/3 покупаете дочери. 1/3 себе. 1/12 жене. Вы разделили в браке приобретаемое имущество. На доли друг друга Вы уже не претендуете. Постараюсь найти судебную практику где разъясняется этот вопрос. А если друг другу не доверяете, то можете заключить соглашение о разделе общего имущества супругов в простой письменной форме, согласно которого Вы делитесь имущество следующим образом. 1/3 квартиры передается Вам, 1/12 жене и тут же это соглашение исполнить, т. е. зарегистрировать переход права. Срок давности год. Вряд ли Ваша супруга станет его оспаривать.

Если хотите твердые гарантии и простоту, то вот еще вариант.

Жена дарит свою долю теще, тестю, шурину. При этом квартира как была более трех лет в собственности у остальных так и остается, не буду цитировать письма Минфина. Таким образом, 3-ком квартира становится в равных долях у тещи, тестя, шурина по 1/3 у каждого.

Далее после регистрации перехода права в Росреестре.

Вы, дочь продаете квартиру шурину.

Вы, дочь, жена покупаете квартиру в общую долевую собственность в равных долях.

Этот вариант и открытый и надежный, с опекой проблем не будет и минимизируются количество договоров, налогообложения Вы избегаете.

Да, останавливаюсь именно на этом варианте.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор мены квартиры

Не так далеки времена, когда квартиры только обменивались, статуса собственного имущества не существовало, и продать / купить недвижимость было нереально. Сейчас обмен жилплощади не так популярен, как раньше, но иногда является наиболее предпочтительным в сделках с квартирами. Когда требуется провести мену жилья и как грамотно выполнить процедуру — будет объяснено в данной статье.

Основания для обмена жилплощади

Особенностью данной юридической процедуры является то, что владелец или ответственный квартиросъемщик одновременно является продавцом и покупателем. Возникают права и обязанности двусторонней сделки, по отдельности такая процедура не представляется возможной и становится просто куплей или продажей. Другими словами, в сделке участвуют две квартиры или квартира и другое ценное имущество. Это может быть дача, машина или определенные дорогостоящие услуги.

В обмене присутствуют основные положения по купле/продаже. Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мены указывает на предметы обмена. Процедура обмена должна осуществляться одновременно, каждая сторона одновременно выступает продавцом и покупателем своего и обменного имущества. Условия мены можно узнать в гл.31 ГК РФ, этот важный законодательный документ позволяет полностью раскрыть сделку мены.

На практике встречаются ситуации, когда гражданам удобнее поменять жилье, находятся подходящие варианты и есть договоренность со второй стороной сделки. Удобство заключается еще и в том, что переход права собственности производится одновременно. Снижаются риски, которые присутствуют в последовательных операциях продажи и дальнейшей покупки недвижимости.

Требования, предъявляемые к договору мены

Договор по обмену недвижимости или вариантов обмена существенных материальных объектов можно не заверять нотариально. При этом следует понимать, что платная услуга нотариуса подразумевает тщательную проверку специалистом представленного соглашения. Нотариус обязан объяснить все тонкости конкретного обмена, проверить на юридическую грамотность договор мены. Конечно, услуга нотариата оплачивается, но надежность договора повышается значительно.

Документ может быть написан в произвольной форме, от руки или напечатан, но грамматические и прочие ошибки не должны привести к помаркам и исправлениям. В сомнительных случаях нотариус имеет право затребовать дополнительные документы и справки, никогда не заверит договор, содержащий неточности.

Стандартными сведениями, вносимыми в договор, являются:

  • паспортные данные сторон;
  • указание и точное описание объектов мены;
  • если предусмотрена выплата разницы, то сумма указывается;
  • перечисляется порядок действий, последовательность перемещения участников, выписки и прописки;
  • пишутся особые условия, если такие присутствуют.

Особыми пунктами могут быть разные жизненные ситуации. Например, потребность использовать материнский капитал для улучшения условий жизни или обмен на квартиру с кредитным обременением. Случаи, отходящие от стандартного случая, должны подготавливаться с большей тщательностью и при наличии юридических обоснований.

Следует учесть, что неграмотное описание объектов мены делает договор несущественным и необоснованным, ничтожным основанием. В случае юридического договора мены особенно тщательно прописываются форс-мажорные ситуации. Поскольку переход права собственности производится одновременно, то потребуется проследить за регламентом. Граждане должны одновременно обменяться квартирами, предоставить их в том виде и содержании, которые описаны в договоре.

Обязательно прописывается, когда и каким путем будет передаваться денежная разница, если обмен неравнозначный. Чем подробней будет составлен документ, тем меньше споров может возникнуть в дальнейшем. Договор мены квартиры является двусторонней юридической сделкой, то есть стороны участвуют в нем добровольно и предоставляют верные сведения, о чем подписываются.

Регистрация произведенной операции

Подписание договора о намерениях и финансовый расчет еще не означает того, что собственники у квартир поменялись. Участники должны обратиться одновременно в Росреестр и написать соответствующее заявление. Регистратор принимает договор мены квартиры, сопутствующие справки и квитанции об уплате государственного сбора. На проверку отводится срок в 30 дней, после чего имущество официально меняет собственников.

Каждой стороне выдается свидетельство на право собственности на квартиру второй стороны, информация о смене владельца заносится в единый государственный реестр. Если в процессе проверки возникают вопросы к заявителям, то им дают знать и требуют сообщить или доставить дополнительные данные регистратору. Возникшее право и одновременная замена собственника уже не может быть оспорена по желанию одной из сторон.

Если впоследствии появятся претензии с одной или обеих сторон сделки, то потребуется проводить судебное рассмотрение. Кроме как по суду отменить проведенную операцию не представляется возможным для каждого участника сделки. Подавая иск в суд, придется заявителю строго аргументировать свою позицию, указать документально на подлог или не сообщенные ему обременения. Только после судебного вердикта можно восстановить статус-кво.

Особо внимательными следует быть, если речь идет об обмене доли квартиры на другое движимое или недвижимое имущество. Например, комната меняется на автомобиль — такая сделка допустима, но должна особенно тщательно готовиться участниками. Собственник меняемой доли должен в первую очередь выделить фактически свою долю, получить свидетельство на право собственности, только затем менять.

Не выделенную долю, например, при совместном владении, не станут перерегистрировать на нового собственника. Только после получения личного свидетельства, можно приступить к обмену. В остальном требования регистратора не отличаются для всей квартиры или ее части.

Когда сделка признается недействительной

Для признания обмена недействительным, требуется выполнения нескольких обстоятельств одновременно или последовательно:

  • недееспособность участника мены, особенно при престарелом возрасте владельца квартиры;
  • отсутствие разрешения и согласования от опеки и попечительства;
  • ложная сделка для сокрытия доходов при налогообложении;
  • выясненных, но ранее не указанных, недостатках или обременениях.

Соглашение может иметь иные осложнения, которые будут признаны судом основаниями для отмены и возврату прежнего владения.

Предварительный договор

Любая серьезная сделка может предваряться соглашением о намерениях, которое имеет срок на 1 год, если иного не указано в документах. Например, стороны договариваются поменяться своей собственностью после наступления указанных событий. Расторгнуть предварительный договор можно с одной стороны или по согласованию. В договоре могут быть указаны штрафные санкции для стороны, необоснованно разорвавший предварительную договоренность.

Такая согласованность позволяет участникам спокойно завершить необходимые приготовления и приступить к обмену. Защитить себя от того, что участник передумает и сорвутся планы, можно именно с подписанием предварительного документа, соглашения о намерениях.

Участие несовершеннолетнего в обмене жилья

Договор мены квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, несколько осложняются. Потребуется проверка варианта сотрудниками органа опеки и выдача официального разрешения на проведение сделки. Если у подростка есть паспорт, но ему еще не исполнилось 18 лет, то он имеет совещательный голос и может высказать органам опеки свое мнение. Если обмен приведет к значительному ухудшению проживания, такой вариант будет однозначно отклонен.

Особенности процедуры мены

С точки зрения одновременности смены собственника процедура обмена намного безопасней, чем купля/продажа жилплощади. Подводные камни могут возникнуть при передаче предусмотренной доплаты. Например, доплата произведена, отражена документально и пакет документов передан в Росреестр. Затем обнаруживаются различные не состыковки и обременения, о которых заинтересованное лицо ранее не было уведомлено.

Сделка прерывается или полностью прекращается из-за вновь открывшихся обстоятельств. Но на проверку отводится 30 дней, за это время средства могут быть уже израсходованы. Момент передачи доплаты следует оформить таким образом, чтобы средства передавались при получении новых свидетельств, на что не всегда идет вторая сторона. Компромисс может быть найден, если в договор вписать обязательный пункт о сроках и условиях расчета.

Договор должен содержать информацию о сроках выписки и освобождения жилплощади, оплаты коммунальных задолженностей. Если доплата представляет собой средства материнского капитала, то потребуется разрешение пенсионного фонда. В настоящее время процедура мены недвижимости не так актуальна. Прибегают к ней, когда квартира относится к муниципальному фонду и люди проживают по договору социального найма.

Продать квартиру не представляется возможным, можно только поменять с разрешения администрации. Особенно сложной становится процедура, когда мена производится между различными населенными пунктами. С обеих сторон собирается нужный пакет документов и обращение происходит в Росреестр одного из поселений. Именно в данном случае положительную роль играет предварительный договор или протокол о намерениях.

Договор мены, дарения, ренты

Смотрите еще:

  • Развод на дороге дпс Развод ГИБДД. Как трезвый водитель становится пьяным Лишение прав на 18-24 месяца, а в случае повторного нарушение на 3-4 года. Если Вы не пили, требуйте чтобы Вас везли на медицинское освидетельствование. Сверьте время на распечатанном чеке со своими часами и часами инспекторов ГИБДД. […]
  • Эвтаназия ст ук рф Эвтаназия - уголовно-правовой аспект В медицинской практике существует множество этических и правовых проблем. Объектом жаркой полемики, в частности, является вопрос о допустимости эвтаназии, т.е. удовлетворения просьбы больного об ускорении его смерти какими-либо действиями или […]
  • Судебные органы власти реферат Судебная власть в РФ (1) Главная > Реферат >Государство и право Глава I. Судебная власть в системе органов Российского государства…. 5 - 7 Глава II. Понятие правосудия. Признаки и принципы правосудия……. 8 - 14 Глава III. Суд как орган судебной власти. Система судов Российской […]
  • Брачный договор пункт об изменении Федеральная нотариальная палата Советы нотариуса Ваш населённый пункт Брачный договор Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (статья 256 Гражданского кодекса Российской […]
  • Статья 56 часть 3 конституции рф Статья 56 Конституции РФ 1. В условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным конституционным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия. 2. […]
  • Написать письмо губернатору белгородской области савченко образец Как написать письмо савченко губернатору белгородской области Отвратительно, похабно делается внутренняя отделка подъездов. ТЯП ЛЯП шпаклюют, разводы НЕ шкурят, А потом белят и красят. Читать далее → Уважаемый Евгений Степанович, сегодня 20. 03. 2018г. Утром по адресу 2 Центральная ул. […]
  • Ч1 ст 1941 коап рф Изменения в КоАП РФ по вопросам пожарной безопасности О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях по вопросам пожарной безопасности Принят Государственной Думой 10 мая 2011 года Внести в Кодекс Российской Федерации об административных […]
  • Расчет пени по постановлению 1063 пример расчета Расчет пени (неустойки) по контракту 44-ФЗ. Пример 2018 При неисполнении или ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств в рамках государственного контракта обе стороны несут ответственность в виде денежного взыскания. Размер штрафов и пеней, начиная с 9 сентября 2017 года, […]
Записи созданы 6936

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх