Возмещение убытков по договору купли-продажи земельного участка

Возмещение убытков при расторжении договора купли-продажи

Был заключен договор купли-продажи жилого дома и четырех земельных участков, один из них находится под постройками, другие нет, с использованием материнского капитала. Земельные участки покупатель оплатила при подписании договора. Договор был зарегистрирован и переход права собственности оформлен на покупателя.После этого покупатель просит составить дополнительное соглашение, суть которого, в том что оплата за жилой дом и земельные участки будет произведена только за наличный расчет и оплачивает частичную стоимость (1/3 от цены договора) недвижимости.Получилось земельные участки оплачены полностью, а за постройки всего 10 тыс. рублей. Был оговорен срок оплаты оставшейся стоимости в августе 2016 года. Покупатель оплату не произвела до сих пор.Теперь заявила, что недвижимость ей не нужна и просит вернуть деньги назад. Я подала в суд на расторжение договора в связи существенным нарушением условий договора. При расторжении договора стороны должны вернуть все друг другу обратно. Но у нас участки делимы ( разные кадастровые номера) и полностью покупателем оплачены.Значит ли это, что Покупатель не имеет права просить вернуть деньги, а мы не имеем права вернуть на них права собственности? Могу ли я просить возмещения убытков при ненадлежащем исполнении обязательств Покупателем в сумме неоплаченной Покупателем по договору, ссылаясь на ст.393 пункт 1 и 2

Ответы юристов (4)

У вас в договоре прямо прописано, что неоплата является основанием для расторжения договора?

Если нет, то в расторжении по этому основанию может быть отказано, т.к. судебная практика в большинстве своем стоит на позиции, что при неоплате надлежит требовать взыскать нужную сумму, но не расторгать договор. Такая позиция нашла отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ.

Дело № 2-351/2015
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 августа 2015 года
Сковородинский районный суд Амурской области

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи от 05 ноября 2013 года, заключенного между ФИО8 и ФИО24., в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договора не препятствует истцу обратиться с требованием о взыскании с покупателя стоимости переданного по договору купли-продажи имущества при предоставлении соответствующих доказательств и взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Есть вопрос к юристу?

последствия нарyшения срока оплаты предyсмотрены ст.486 ГК

Статья 486. Оплата товара

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

поэтомy очень вероятно Вам откажyт, если в договоре и допсоглашении нет такого основания для расторжения договора. а сyдя по сказанномy об иске его нет.

также не ясно, что стало с МК. все это похоже на схемy обналичить его.

Здравствуйте, Галина. Вы неправильно понимаете.

В соот. со ст. 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В вашем случае обе стороны согласны на расторжение договора. Я вообще не понимаю смысл вашего обращения в суд с таким требованием, если др. сторона также к вам обратилась с аналогичным требованием

Вы могли расторгнуть договор полностью, или в части, касающейся земельных участков и без судебного разбирательства.

Факт государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможность изменения (расторжения) договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ

Поскольку иск уже подан, то лучшим вариантом будет, чтобы ответчик признал иск в части, касающейся земельных участков, поскольку обязательства покупателя в этой части исполнены и нет оснований для расторжения. Хотя… Желательно, конечно, ознакомиться с самим договором. Тогда можно было сказать точнее.

Могу ли я просить возмещения убытков при ненадлежащем исполнении обязательств Покупателем в сумме неоплаченной Покупателем по договору, ссылаясь на ст.393 пункт 1 и 2
Галина

Да, можете. Убытки определяются в соот. со ст. 15 ГК

Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Имейте в виду, что в суде достаточно сложно доказать наличие убытков и их причинно-следственную связь с ненадлежащим исполнением договора. Так что, готовьте доказательственную базу.

Вы можете и сейчас договориться с ответчиком и заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, с возвратом другу всего полученного по этой сделке. Потом подать на гос. регистрацию в Росреестр.

Поговорите с покупателем. Возможно он согласится Вам компенсировать ваши убытки без судебного разбирательства, т.е чтобы вы отдали покупателю сумму, меньшую той, которая вами была получена. Учитывайте то, что трудно в суде доказывать причинение убытков, о чем я вам выше писала.

А в суде вы уже можете отказаться от исковых требований в части расторжения договора, а требовать только взыскания убытков, или полностью отказаться от иска

Также ответчик может полностью признать ваши исковые требования в части расторжения договора.

Т.е. вариантов много, поскольку воля обоих сторон направлена на расторжение.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка после регистрации права

Здравствуйте. Моя бабушка продала земельный участок через риэлтора. Договор купли-продажи был заключен деньги ей выплатили. Документы о том что она больше не владелица этого участка получены в мфц. А через неделю ей звонит риэлтор и говорит что покупатели хотят расторжения сделки, потому что они решили разделить это участок на два и им пришло отказ. Оказалось что этот участок входит в проект строительства федеральной трассы. Бабушка не знала об этом проэкте. Скажите что делать в данной ситуации? И не должен ли был риэлтор проверять участок и выяснить это в процессе подготовки документов для совершения сделки?

Ответы юристов (3)

Риэлтеры не юристы и не адвокаты. Их цель — получить свое вознаграждение и ничего не проверять. В данном случае бабушке нужно отдать деньги и расторгнуть данную сделку, когда ей участок, а покупателям — деньги. В противном случае, они обратятся в суд и через суд взыщут деньги с вашей бабушки, а также взыщут и судебные расходы. Доказать бабушке, что она не знала, на мой взгляд, будет сложно. Могут признать действия бабушки как злоупотребление правом

Есть вопрос к юристу?

Если ваш бабушка не хочет расторгать договор и овзвращать деньги, то пускай отправляет покупателей в суд. Оснований для расторжения договора через суд я не вижу, посольку эти сведения могли быть известны покупателям до проведения такой сделки,

Здравствуйте. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

А доказывать что Ваша бабушка знала про проект и скрыла это должны покупатели.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к Ст. 37 ЗК РФ

1. Пункт 1 ст. 37 ЗК устанавливает требование об обязательном проведении кадастрового учета земельных участков, без выполнения которого они не могут быть предметом договора купли-продажи. Земельные участки в правоотношениях по их купле-продаже выступают в качестве объектов недвижимого имущества. При этом они являются индивидуально-определенными недвижимыми вещами. Поэтому, чтобы быть предметом сделки, земельный участок должен иметь такие характеристики, которые позволили бы однозначно идентифицировать его среди других земельных участков. В ходе проведения государственного кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В противном случае невозможно будет определить предмет договора купли-продажи. Условия же о предмете договора согласно ст. 554 ГК считаются существенными.

Кроме того, в п. 1 ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Также комментируемый пункт содержит требование к продавцу земельного участка о предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование вызвано необходимостью защиты прав покупателей земельных участков. При покупке участка крайне важным является возможность определить пределы и ограничения в использовании, установленные для приобретаемого земельного участка. Без этого невозможно будет правильно принять решение о покупке участка, поскольку выявленные уже после его приобретения ограничения могут существенно повлиять на возможности по его использованию.

Согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Продаваемый земельный участок также может быть обременен ипотекой, арендой, сервитутом, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации. Однако существуют и исключения. Так, согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, в отношении земельного участка могут быть установлены обременения (и ограничения в его использовании), во-первых, подлежащие государственной регистрации и, во-вторых, не требующие таковой. И если в первом случае покупатель может без помощи продавца получить достоверную информацию из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то во втором случае получение информации значительно осложнено и в некоторых случаях может зависеть исключительно от воли собственника (продавца участка). Установление императивной нормы, требующей от продавца знакомить покупателя с имеющимися ограничениями и обременениями, в значительной степени снижает риски покупателя.

Более того, в п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится норма, запрещающая проводить государственную регистрацию перехода права на недвижимую вещь (в том числе на земельный участок) в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Иными словами, продавец земельного участка обязан внести в правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) все сведения об ограничениях своего права. В противном случае в государственной регистрации перехода права собственности на участок должно быть отказано.

2. Согласно общему правилу, установленному ст. 209 ГК, собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею. Пункт 2 ст. 37 ЗК устанавливает запрет произвольного сужения правомочий будущего собственника (покупателя), приобретающего земельный участок на основании договора купли-продажи или мены.

В том числе признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Данное требование, как видится, имеет целью защитить всю полноту правомочий собственника, приобретшего земельный участок по сделке купли-продажи или мены. Реализация указанных правомочий невозможна в случае, когда прежний собственник вправе в любой момент потребовать обратного выкупа участка. В подобной ситуации покупатель не может в полной мере реализовать право пользования землей, поскольку произведенные затраты на использование могли бы в любой момент перейти к прежнему собственнику.

Кроме того, в случае установления условия об обратном выкупе земельного участка можно предположить, что право обратного выкупа действовало бы и в отношении последующих собственников земельного участка. То есть предыдущий собственник мог бы выкупить по своему усмотрению участок не только у того лица, которому сам его продал, но и у всех дальнейших собственников.

Признаются недействительными в силу закона также условия договора купли-продажи или мены земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Как уже отмечалось, правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством. В земельном законодательстве возможно установление дополнительных ограничений в порядке совершения сделок с земельными участками. В данном же случае устанавливается не ограничение, а, наоборот, запрет на такое ограничение. В силу этого данная норма ЗК представляется излишней.

Еще один запрет, установленный п. 2 ст. 37 ЗК, касается включения в договор купли-продажи или мены земельного участка условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Данная норма тесно связана с нормами п. 1 ст. 37 ЗК, согласно которым продавец обязан уведомить покупателя обо всех ограничениях своего права собственности на отчуждаемый земельный участок. Таким образом, продавец обязан нести ответственность в пределах, установленных законодательством РФ, в случае если после перехода права собственности на земельный участок к покупателю третьими лицами будут предъявлены права на этот земельный участок.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право покупателя земельного участка потребовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данные положения, по сути, являются логическим продолжением требования п. 1 ст. 37 ЗК об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Пункт 3 ст. 37 ЗК устанавливает ответственность продавца за нарушение им обязанности о предоставлении исчерпывающей информации. Эта ответственность выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

4. Согласно п. 4 ст. 37 ЗК требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК, применяются, помимо случаев купли-продажи, также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Данное уточнение в отношении договоров мены представляется вполне очевидным, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что же касается распространения действия норм, содержащихся в п. 3 ст. 37 ЗК, на случаи передачи земельных участков в аренду, оно также является вполне понятным. Защита прав арендатора на владение земельным участком и его использование представляется крайне важной, поскольку арендные отношения являются одним из видов землепользования. В некоторых регионах России, например в Москве, аренда признана основной формой предоставления государственной земли гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, на арендодателя земельного участка распространяется ответственность за неполную или недостоверную информацию, предоставляемую арендатору. Арендатор же в таком случае приобретает право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения своих убытков.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке

Заключили договор купли-продажи на земельный участок, сдали документы в регистрационную палату. Покупатель отдал деньги и принял имущество. Может ли в одностороннем порядке покупатель отказаться от сделки и потребовать обратно сумму спустя 10 дней? Документы из регистрационной палаты еще не получены. Причина: соседи перемеряют участок и ругаются с ними, «-мы не хотим тратить нервы»

09 Октября 2013, 15:14 Оксана, г. Тверь

Ответы юристов (6)

Теоретически, но только теоретически, такое возможно, но только теоретически, на практике это тяжело доказать. В силу ст.450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

1.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.

Как видите это должны быть существенные изменения условий. Поэтому если сейчас соседи подадут в суд и выйграют дело (перенесут в свою пользу границы например) то после этого можно будет что то делать и предпринимать для расторжения, а пока нет

Есть вопрос к юристу?

В одностороннем порядке отказаться от сделки нельзя: ст. 309,310 ГК РФ: Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний октаз от исполнения обязательства не допускается.

Они чем-нибудь трактуют свое желание, кроме ругань с соседями? Если нет, то это не является основанием для расторжения договора КП.

Расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке, при наличии существенных нарушений с вашей стороны.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре
органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и иными законами.

А сам подписанный договор купли-продажи вступает в силу сразу же. Сам переход права собственности нужно зарегистрировать. Поэтому, чтобы расторгнуть договор купли-продажи нужно обратиться в суд. А у Вас нет конкретных оснований для его расторжения, суд не будет удовлетворять Ваши исковые требования в данном случае.

Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации права в Росреестре. Если покупатели обратятся с заявлением о приостановлении регистрационных действий по сделке, и одновременно обратяться в суд с заявлением о признании договора недействительным и взыскании уплаченной суммы, то скорее всего суд будет на их стороне, т.к. изменение границ земельного участка, есть существенное нарушение.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пункт 3 ст.19 — государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления

Здравствуйте, Уважаемая Оксана!

Расторгнуть данный договор можно только в судебном порядке и при наличии существенных нарушений одной из сторон ( пример, после подписания договора, а покупатель не передал денежные средства) либо при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора ( пример, если был куплен земельный участок с обременением о которым покупатель при заключения договора не знал).

В Вашей ситуации оснований для переживаний не вижу. «Соседи» не являются основанием для расторжения заключенного договора.

Границы земельного участка являются существенным условием договора купли-продажи.

Право собственности на недвижимое имущество переходит с момента внесения данных в Единый реест Регистрационной службой.

Государственная регистрация прав производится в течение 18 календарных дней с момента подачи полного комплекта документа (ч. 3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

Срок, на который могут быть приостановлены регистрационные действия составляет не более 3 месяцев.

В Вашей случае подлежат применениб специальные нормы Земельного кодекса о купле-продаже земельных участков. В ч. 3 ст. 37 ЗК РФ указано, что покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков только в следующих случаях:

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В Вашем случае данных нарушений при продаже земельного участка не усматривается, поэтому даже в случае подачи заявления о его расторжения в суд покупателем, закон будет на Вашей стороны, поскольку Вы оповестители покупателя обо всех вышеуказанных обстоятельствах при осмотре участка.

Фраза «об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка» ст. 39 ЗК РФ не касается пределов границ земельного участка, поскольку до сдачи регистрационных документов должно быть проведено межевание. Этот пункт касается случаев, когда на соседнем участке планируется разместить, например, вредное производство.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возмещение убытков по договору купли-продажи земельного участка

Деятельность суда

Приемная суда

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Смирнова Ю.В. Дело № 33-2710/2013

г.Ульяновск 06 августа 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Костенко А.П., Бабойдо И.А.,

при секретаре Павлове Н.Е,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и Кондюрина А*** С*** на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 22 апреля 2013 года, по которому с учетом дополнительного решения от 03 июня 2013 года, а также определений от 30 мая 2013 года и от 03 июня 2013 года об исправлении арифметических ошибок и описок, постановлено:

Исковые требования Кондюрина А*** С*** к обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», Шаповаловой О*** Г*** о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы по договору, неустойки, компенсации морального вреда, убытков, штрафа удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №*** от 17 февраля 2012 года, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» и Кондюриным А*** С***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и Шаповаловой О*** Г*** в пользу Кондюрина А*** С*** 179 000 рублей в солидарном порядке.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» в пользу Кондюрина А*** С*** компенсацию морального вреда 1 000 рублей, убытки в размере 2 800 руб., убытки в размере 1 000 руб., неустойку в размере 2 000 руб., штраф в размере 92 400 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и Шаповаловой О*** Г*** в пользу Кондюрина А*** С*** расходы по оказанию юридических услуг по 2 000 рублей с каждого.

В остальной части иска Кондюрину А*** С*** отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Город Ульяновск» в сумме 2 590 руб лей .

В зыскать с Шаповаловой О*** Г*** государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Город Ульяновск» в сумме 2 390 руб лей .

Заслушав доклад судьи Маслюкова П.А., объяснения истца Кондюрина А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Кондюрин А.С. обратился в суд с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к ООО «Стандарт» (ранее ООО «Зенит»), Шаповаловой О.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы по договору, неустойки, компенсации морального вреда, неустойки, убытков, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 17 февраля 2012 года им был заключен с ООО «Зенит» договор купли-продажи недвижимого имущества №***, в соответствии с которым ответчик передал ему в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала ***. Отчуждаемый земельный участок принадлежал на праве собственности Шаповаловой О.Г. Оплата за спорный участок произведена полностью в полном объеме.

Спорный земельный участок приобретался им в целях индивидуального жилищного строительства. На момент заключения сделки продавец ввел его в заблуждение относительно соответствия данного участка целям приобретения и требованиям для строительства на нем индивидуального жилого дома. Согласно ответа МУ администрации МО «Мирновское сельское поселение» № *** от 28.11.2012, выдача разрешения на строительство индивидуального жилого дома на принадлежащем ему земельном участка невозможна, в связи с отсутствием соответствующей документации. Вопреки требованиям закона не проводилась планировка земельных участков, не утверждался градостроительный план, к территории не подведены коммуникации, а ширина проездов и дорог не фиксировалась. Кроме того, ответчик скрыл информацию о том, что по данному земельному участку проходит газопровод, препятствующий строительству на данном земельном участке дома.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № *** от 17 февраля 2012 года; взыскать с ответчиков в солидарном порядке денежные средства за земельный участок в размере 179 000 руб., неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 15 февраля 2013 года по день вынесения решения; взыскать расходы, понесенные при государственной регистрации договора купли-продажи в размере 1 000 руб., расходы по установления на местности границ земельного участка в размере 2 800 руб., компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Разрешив по существу заявленные истцом требования, Заволжский районный суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Стандарт» просит отменить постановленное по делу решение в связи с неверным определением фактических обстоятельств дела, а также неправильным применением норм материального права.

В жалобе ее автор указывает на несогласие с решением суда в части нарушений продавцом условий договора купли-продажи спорного участка.

В действительности при заключении договора купли продажи земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства покупателю была предоставлена полная и достоверная информации о возможном использовании земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Покупатель осматривал спорный земельный участок, явных причин, препятствующих заключению сделки, выявлено не было.

По мнению авторов жалобы, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Из условий договора не усматривается обязанность продавца передать земельный участок под ИЖС с наличием возможности подключения коммуникаций. При подписании договора истец с условиями договора был ознакомлен, в нем не содержится положений относительно подвода коммуникаций, по договору продавец не брал на себя обязательство по предоставлению земельных участков с системами жизнеобеспечения. При этом возможность подключения коммуникаций существует лишь при наличии на земельном участке объекта недвижимости с присвоением ему номера. Находит также ошибочным вывод суда и в той части, что строительство жилого дома на спорном земельном участке невозможно.

Оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, а также для взыскания в пользу истца морального вреда не усматривает.

В апелляционной жалобе истец Кондюрин А.С. также ставит вопрос об отмене решения суда в части снижения размера неустойки, подлежащей взысканию в его пользу с ответчиков. Определенный судом размер неустойки – 2 000 рублей находит явно заниженным, не соответствующим требованиям закона.

В судебную коллегию ответчики не явились, несмотря на надлежащее их извещение о месте и времени рассмотрения дела судом второй инстанции. Причины неявки в судебную коллегию не сообщены.

В связи с изложенным, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон.

В соответствии с собранными по делу доказательствами, анализ и оценка которым даны в решении, суд пришел к объективному выводу об обоснованности заявленных по делу требований истца в части.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Ульяновской области от 18 марта 2010 №98-П земельные участки, расположенные в Чердаклинском районе Ульяновской области (где находится спорный участок), относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» были включены в границы населенного пункта села Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области и изменен вид разрешенного использования земельных участков на вид — для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На момент рассмотрения спорных правоотношений собственником земельного участка из указанных земель является Шаповалова О.Г., которая провела его межевание, разбив земельный участок на 2 135 земельных участка, поставив их на кадастровый учет 11 июля 2011 года, зарегистрировала право собственности на данные участки в установленном порядке 26 августа 2011 года.

Согласно условиям Агентского договора от 15 июля 2011 года ИП Шаповалова О.Г. (Принципал) поручила ООО «Стандарт» (ранее ООО «Зенит») (Агент) совершать от своего имени и за счет Принципала действия по продаже земельных участков с кадастровым номером *** площадью 225 756 кв.м; ***, площадью 197 820 кв.м; *** площадью 450 976 кв.м; *** площадью 1 045 389 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровым (или условным) номером ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала *** с правом поиска и привлечения покупателей, заключения необходимых договоров, в том числе купли-продажи недвижимого имущества, аренды земельных участков на условиях, установленных настоящим Договором, а также осуществлением иных действий, согласно действующему законодательству РФ и настоящему Договору.

17 февраля 2012 года ООО «Стандарт» (ранее ООО «Зенит»), действуя на основании вышеприведенного Агентского договора, заключило с Кондюриным А.С. договор купли-продажи недвижимого имущества №***.

По условиям данного соглашения ООО «Стандарт» передал в собственность истца земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала *** (п.1 Договора), стоимостью 179 000 рублей. Оплата по договору истцом была произведена.

Указанные выше обстоятельства сторонами не оспариваются.

Истец полагает, что предоставленные ему по договору земельный участок не может быть использован под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Верно оценив установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции в буквальном соответствии с названными номами права, пришел к правильному выводу о том, что при заключении 17 февраля 2012 года договора купли-продажи спорного земельного участка покупателю Кондюрину А.С. ответчиками не была предоставлена полная и достоверная информация, позволяющая ему, как потребителю, не обладающему специальными познаниями о свойствах и характеристиках земельного участка, ииспользовать данный участок под строительство индивидуального жилого дома.

Оснований не соглашаться с вышеприведенными выводами районного суда не имеется.

Доводы, приведенные ООО «Стандарт» в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

Как следует по делу, ООО «Зенит» при продаже земельного участка информировало покупателя Кондюрина А.С. лишь о том, что приобретаемый им земельный участок предназначен для ведения индивидуального жилищного строительства.

Непосредственно необходимую информацию в данной части истец получил из рекламы, а также при обращении в ООО «Зенит».

Обратное по делу не нашло своего подтверждения.

В судебном заседании также установлено, что все земельные участки, принадлежащие Шаповаловой О.Г., имеют один вид разрешенного использования — для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Доказательств тому, что в собственности Шаповаловой О.Г. имеются земельные участки с иным видом разрешенного использования, стороной ответчиков суду не представлено.

Обладатель земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 — 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса России.

При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3 , 4 , 6 и 7 ст. 38.2 Земельного кодекса России, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

По делу также установлено, что планировка земельных участков после их раздела на 2 135 земельных участков, их правообладателем Шаповаловой О.Г. не проводилась, градостроительный план не утверждался, к земельным участкам коммуникации не подведены, ширина проездов и дорог не фиксировалась.

Суд правильно указал в решении, что, учитывая назначение проданного истцу земельного участка — комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, последствия для его освоения в законе предусматриваются иные, чем для участка, выделенного под индивидуальное жилищное строительство.

Проведение на приобретенном истцом земельном участке таких мероприятий, как подготовка документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, не представляется возможным.

В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с изложенными в решении суда выводами о том, что полная и достоверная информация истцу, как потребителю, не обладающему специальными познаниями о свойствах и характеристиках земельного участка, предоставлена ответчиками не была, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Указанный вывод полностью согласуется с положениями п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», предусматривающему, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12) .

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно расторг договор купли-продажи земельного участка, заключенный 17 февраля 2012 года между ООО «Стандарт» (ранее ООО «Зенит») Кондюриным А.С., взыскав в пользу истца оговоренную договором сумму.

В соответствии со ст.15 Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда по рассматриваемым правоотношениям взыскана с пользу истца правильно.

Доводы апелляционной жалобы о неверном применении судом норм материального права, судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на неверном толковании вышеприведенных норм закона.

Доводы ответчиков сводятся к наличию у истца права на обращение в орган местного самоуправления с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка на иной вид. Вместе с тем, как указывалось выше, соответствующая информация в данной части в доступной и понятной для истца форме предоставлена не была.

Другие доводы жалобы, поданной ООО «Стандарт» существенными не являются, отмену постановленного по делу решения они не влекут.

Также судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца Кондюрина А.С.

Как установлено по делу, истец обратился в ООО «Зенит» с претензией о нарушении его прав потребителя 31 января 2013 года. Ответа на данную претензию ответчиками не был дан.

В соответствии со ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательства продавец уплачивает потребителю неустойку (пеню).

Признав требования истца обоснованными в части взыскании неустойки, суд первой инстанции в соответствии ст. ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации признал заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшил неустойку с 119 930 руб. до 2 000 руб.

Разрешая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд первой инстанции принял во внимание конкретные обстоятельства дела, учел в том числе: соотношение сумм неустойки и уплаченной по договору купли-продажи суммы; длительность неисполнения обязательства, а также другие заслуживающие внимание обстоятельства.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, неподлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 22 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и Кондюрина А*** С*** – без удовлетворения.

Смотрите еще:

  • На третьего ребенка что дают волгограде Пособия на ребенка в Волгограде В Волгоградской области сохраняется острая демографическая ситуация. Продолжается естественная убыль населения из-за миграционного оттока и низкого показателя рождаемости. В 2016 году он составляет 11,5 человек на 1000 жителей, а средний по России — 13 […]
  • Уральский банк реконструкции и развития суд Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 49-КГ18-10 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Марьина А.Н. и Гетман Е.С. рассмотрела в судебном заседании […]
  • Права трудящихся трудовой кодекс рф Время отдыха по Трудовому кодексу Обновление: 13 июля 2016 г. Законодательство регулирует трудовые правоотношения между работником и работодателем, в т.ч., в части периодов времени, в которые работник трудится и отдыхает. Время отдыха по Трудовому кодексу – это: время, в которое […]
  • Органы суда химки Арбитражная практика МОСКВА, 4 авг — РАПСИ. Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявление АО «Химки-Молжаниново» (ранее называлось АО КСХП «Химки») о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам спора с ООО «ИКЕА Ханим Лтд» об истребовании земельного участка из чужого […]
  • Как заполнить налоговую декларацию 2014 за лечение Как заполнить налоговую декларацию 2014 за лечение Декларация 3 НДФЛ заполняется для возврата налогового вычета (13% для физических лиц) при покупке, ремонте или строительство жилья, возврата расходов на обучение и лечение, а также для получения стандартного налогового вычета на детей. […]
  • Как вернуть 13 процентов со строительства дома Имущественный вычет при строительстве дома Последнее обновление 2018-01-01 в 10:38 Налоговый вычет при строительстве дома — это возврат денег, потраченных на возведение частного дома, в виде ранее уплаченного Вами НДФЛ с заработной платы или иного дохода. В п.1 ст. 220 НК РФ и пп. 3 п. 3 […]
  • Минимальная оплата труда в курской области в 2018 году МРОТ в Курской области Таблица изменения значения МРОТ в регионе 9804 (базовое значение) 9489 (для всех бюджетников) в размере прожиточного минимума (для внебюджетных организаций) 7500 (для всех бюджетников) в размере прожиточного минимума (для внебюджетных организаций) […]
  • Федеральный закон номер 38 о рекламе Федеральный закон "О рекламе" Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ"О рекламе" С изменениями и дополнениями от: 18 декабря 2006 г., 9 февраля, 12 апреля, 21 июля, 1 декабря 2007 г., 13 мая, 27 октября 2008 г., 7 мая, 27 сентября, 17, 27 декабря 2009 г., 19 мая, 27 июля, 28 […]
Записи созданы 6716

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх