Сколько стоит договор долевого участия

Оглавление:

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Полный справочник для участников долевого строительства.

Что такое ДДУ?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

  1. Определение объекта строительства.
  2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
  3. Срок передачи помещения.
  4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
  5. Гарантийный срок объекта строительства.
  6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

  1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
  2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
  5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
  6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

  1. дату представления документов;
  2. перечень представленных документов;
  3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
  4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

  1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
  2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
  3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
  4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

  1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
  2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
  3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
  4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
  5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
  6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
  7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

  1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
  2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
  3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
  4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

  • копию ДДУ;
  • доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
  • документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
  • расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
  • копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
  • судебного разбирательства;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
  • другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
  11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
  12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

  • застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
  • вы расторгаете ДДУ,
  • застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • постановить дом на кадастровый учет,
  • провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий личность,
  2. ДДУ,
  3. акт приема-передачи квартиры,
  4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
  5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
  6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Добровольно-принудительно: за что придется доплатить при покупке новостройки

МОСКВА, 3 марта — РИА Недвижимость, Мария Неретина. Покупатели квартиры в новостройках платят не только за приобретенные ими квадратные метры. Речь идет о целом ряде необходимых для совершения сделки действий со стороны застройщика или продающей организации, которые позиционируются как услуги и могут быть платными. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», за что клиенту приходится платить и можно ли этого избежать.

Жалобы покупателей

Покупатели жилья в новостройках активно обсуждают на тематических форумах разного рода дополнительные затраты, которые им приходится нести в процессе приобретения квартиры. Речь идет не о процентах по ипотеке, а о разного рода действиях, которые организации, продающие жилье (застройщики или риелторские компании), называют услугами.

Изучение форумов показало, что, хотя практика взимания дополнительных плат достаточно распространена, тем не менее, не существует ни единого «тарифа» на такие услуги, ни общей политики относительно возможности отказаться от них или заплатить меньше. Чаще всего люди упоминают в качестве источников дополнительных затрат подбор квартиры (от 10 до 50 тысяч рублей в среднем) и оформление договора долевого участия — (50-100 тысяч рублей либо 1-2% от стоимости квартиры). Претензии у покупателей, судя по их сообщениям на форумах, вызывает высокая стоимость таких услуг, невозможность от них отказаться и сомнения в том, что данные действия являются именно услугами.

Также участники форумов обсуждают такие услуги, как сопровождение сделки, в которые, как правило, включено оформление и регистрация договора (от 80 тысяч рублей) и платная бронь квартиры (от 1% от стоимости).

Даром не торгуем

Участники рынка, опрошенные РИА Недвижимость, подтвердили, что практика взимания оплаты дополнительных услуг существует, а также то, что от некоторых из них нельзя отказаться. Список услуг совпадает с тем, который обсуждают на форумах покупатели: это оформление ДДУ и перехода права собственности, включенный в пакет «сопровождение сделки» либо фигурирующий самостоятельно, услуга по подбору квартиры и платная бронь с фиксацией стоимости. Однако эксперты называют немного другие ценовые коридоры.

Так, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерий Ручий отмечает, что затраты покупателя на дополнительные услуги могут сильно разниться: от символических сумм в 5 тысяч рублей до 3% от стоимости квартиры. Он добавляет, что бронь квартиры обойдется в 0,5-1% от стоимости квартиры; регистрация ДДУ и права собственности после сдачи объекта в эксплуатацию — около 1% от стоимости договора, но не более 100 тысяч рублей.

«Если говорить о стоимости услуг сопровождения сделки, она колеблется от 30 до 200 тысяч рублей в зависимости от класса объекта. Что касается ценообразования, есть два пути: установление фиксированной цены или процента от сделки», — уточняет директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко. Он, однако, полагает, что рынок постепенно отказывается от ценообразования на оформление договора в виде процента от общей цены и переходит к практике фиксированной стоимости этой услуги.

Стоимость регистрации сделки и оформления собственности во многом зависит от конкретного проекта, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В среднем сумма фиксирована и составляет 50 тысяч рублей по Москве без привязки к стоимости объекта (25 тысяч за регистрацию ДДУ и 25 тысяч за оформление собственности). Однако есть примеры, когда девелопер берет за услуги и 1% от стоимости жилья, указывает она.

А что если не платить?

В ряде случаев покупатель может отказаться от оплаты дополнительных услуг, уверен Ручий, однако если речь идет об услуге по регистрации, то зачастую отказаться невозможно, поскольку она уже включена в цену договора.

«Отказаться, безусловно, можно. Но тогда покупателю надо быть готовым к тому, что застройщик скорее всего не станет заключать с ним договор», — подчеркивает Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development. Он добавляет, что в любом случае многое зависит от политики каждой конкретной компании.

Литинецкая в свою очередь отмечает, что девелоперы могут пойти навстречу покупателю и дать ему возможность оформить собственность самостоятельно. «А вот с регистрацией договора все гораздо сложнее», — уточняет она. Дело в том, что для подачи заявки в регистрирующий орган нужны представители обеих сторон — застройщика и покупателя, поясняет эксперт. «То есть теоретически клиент должен договориться с застройщиком, чтобы тот выделил для регистрации сделки сотрудника, что с учетом десятков и даже сотен сделок в месяц — нереальная задача», — подчеркивает Литинецкая. Кроме того, если клиент при самостоятельной подаче документов сделает какую-то ошибку, то Росреестр на месяц приостановит регистрацию. «Слишком много рисков, чтобы застройщик пошел на них», — уверена она.

Однако юристы рекомендуют покупателям новостроек не сдаваться без боя, так как шансы отказаться от нежеланных расходов все-таки есть.

«Подобная практика — это навязанная услуга, которая нарушает права покупателей», — уверен юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян, ссылаясь на нормы закона о правах потребителей. По его словам покупатель вправе отказаться от оплаты дополнительных услуг, прежде всего — от услуги «регистрация ДДУ и права собственности». Если сотрудник отказывается оформлять продажу без дополнительной услуги, Мстоян рекомендует выйти на руководителя более высокого уровня.

«Сотруднику может быть выгодно продать побольше именно таких договоров так как за них он получает бонусы, тогда как компании куда актуальнее продать именно квартиру», — поясняет он. Может случиться так, что переговоры с руководством тоже ничего не дадут, и тогда юрист советует жаловаться в местные органы власти, контролирующие деятельность застройщиков. Например, а в Минстройкомплекс Московской области или Москомстройинвест, если речь идет о подмосковной новостройке. «Власти обычно реагируют на такие нарушения оперативно», — резюмирует Мстоян

В пресс-службе Москомстройинвеста РИА Недвижимость уточнили, что в комитет не поступало массовых жалоб на какие-либо навязанные услуги от застройщиков. Исходя из комментариев покупателей на форумах, можно сделать вывод, что большинство действительно предпочитает не жаловаться, а либо ищет возможность договориться, либо отказывается от покупки в пользу других объектов, либо смиряется с необходимостью дополнительных затрат.

В товарищах согласья нет

Как показал опрос экспертов, на рынке нет единого мнения, насколько корректно обязывать покупателя оплачивать дополнительные услуги, а также кто и в каких случаях так делает.

Например, Литинецкая уверена, что такая практика была всегда. Оплата услуг за подбор квартиры, подготовку документов, регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и оформление в дальнейшем собственности взымается вне зависимости от того, обратились вы к риелтору или напрямую к застройщику, настаивает она.

Диаметрально противоположного мнения придерживается Прокопенко: «Для девелопера взимать плату за услугу подбора квартиры, на мой взгляд, неэтично», — настаивает он.

Что касается платы за оформление договора, то по словам коммерческого директора ГК «Инград» Евгения Сандера, она включается в стоимость квартиры и не оформляется отдельной услугой.

Да, некоторые застройщики действительно так и делают, соглашается с мнением эксперта заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерий Ручий. Однако есть и такие девелоперы, которые вообще оформляют ДДУ бесплатно, либо, как и агентства недвижимости, взимают за это отдельную плату.

Нестройный хор экспертных мнений «примиряет» точка зрения ведущего консультанта компании «S.A. Ricci жилая недвижимость» Юлии Доброневской, которая указывает, что даже если дополнительных услуг по факту в прайсе застройщика нет, то покупатель в любом случае заплатит за них. «Если клиент придет к застройщику напрямую, с целью получить от него какие-то привилегии и сэкономить на каких-то услугах, расход по нему все равно будет учтен в сумме сделки, просто по другой статье», — объясняет она.

И вообще, дополнительные услуги — это вовсе не услуги, следует из слов управляющего партнера Glorax Development Дмитрия Коновалова. Практика брать оплату за некоторые действия, например, за оформление документов, сложилась из-за желания ряда компаний компенсировать свои затраты. Поэтому они решили разделить эти расходы с покупателем под видом оказания услуг, которые в принципе должны оказываться бесплатно, сетует эксперт. «Но думаю, что процент таких компаний на рынке не очень велик — покупатель сегодня не готов переплачивать», — резюмирует он.

Мария НЕРЕТИНА

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Не все так просто – адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», строительная компания привлекает денежные средства только по договору долевого участия. ДДУ считается заключенным со дня его государственной регистрации, которую проводит Росреестр.

Юристы, занимающиеся регистрацией ДДУ, не понаслышке знают все подводные камни и сложности этого процесса. Казалось бы, ну чего проще – составил документы, состряпал по шаблону договор, аккуратно так собрал все бумаги в папочку и сдал в Росреестр. Но не все так просто. Иногда, выражаясь словами героя одного из кинофильмов: «Ну просто хочется рвать и метать, рвать и метать».

Лиха беда начало
Наиболее трудно зарегистрировать самый первый договор долевого участия. Чиновники из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС) буквально под микроскопом рассматривают каждое слово договора. Их понять можно. Первый ДДУ является фактически шаблоном, по которому будут составляться и регистрироваться все остальные соглашения. Когда застройщику удается зарегистрировать первый договор, то последующие идут уже гораздо быстрее и проще.

Госрегистрация осуществляется на основании заявлений как застройщика, так и дольщика. Следовательно, данные документы должны сдаваться двумя сторонами. Но это не значит, что все обязаны явиться в офис УФРС одновременно.

Сдавать бумаги можно в разное время. Дольщик вправе отдать в Управление регистрации свой экземпляр ДДУ самостоятельно и уведомить об этом застройщика, направив ему входящий номер документов (номер пакета). Это делается для того, чтобы впоследствии не возникло путаницы.

Однако чаще всего на практике, чтобы не тратить время и не создавать столпотворение в офисе Росреестра, дольщики поручают регистрацию представителям застройщика либо застройщик и дольщики для этой же цели обращаются в независимую юридическую компанию или к адвокату.

Например, когда один московский застройщик регистрировал ДДУ, то он направил в УФРС единый пакет документов, где мирно лежали бумаги как самого застройщика, так и первого дольщика. Кстати, по словам Василия Меркулова (юрисконсульта этой компании), первые дольщики проекта вряд ли сумеют сами зарегистрировать договор быстрее, чем это сделает застройщик или его представитель. Почему? Да потому, что чиновники УФРС должны лично убедиться, что строительная компания имеет весь пакет документов для начала работ и вправе регистрировать договоры долевого участия. Причем убедиться, посмотрев оригиналы бумаг, а не их «бледные» копии. Дольщик же максимум может предъявить лишь ксерокопии подобных документов, да и то не всех.

Поэтому на практике стороны пишут заявления на регистрацию, формируют единый пакет, который представитель сторон и относит в Росреестр.

Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.

Например, в 2012 г. в Балашихе регистрировались договоры долевого участия одного многоквартирного дома. В тексте соглашения было сказано, что часть платы цены договора производится в течение 14 дней со дня регистрации ДДУ. Типичная, в общем-то, формулировка. Всегда проходила. Однако в этот раз специалисты УФРС ненавязчиво указали, что так как статья 5 вышеуказанного закона использует термины «годы», «месяцы» и «недели», то и длительность периода в договоре следует указать именно в «неделях». Пришлось юристам вносить изменения.

Все договорились
Итак, текст договора составлен и подписан сторонами. Что дальше? Далее ответственное лицо собирает документы, перечень которых приводится в статье 25.1. Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если исходить из требований закона, то в Росреестр кроме ДДУ надо представить еще три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося объекта недвижимого имущества, в котором должно быть указано его местонахождение, количество жилых и нежилых помещений, а также возможная площадь каждого помещения. Закон также обязывает застройщика предоставить договор поручительства, если строители выбрали его в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Однако на практике поручительство никто не выбирает, поэтому и на регистрацию в Росреестр этот договор не приносят. Или, по крайней мере, не приносили.

Стройки остановятся?
К чему это уточнение? А к тому, что с января 2014 года вступили в силу ст.ст. 12.1., 15.1 и 15.2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Смысл нововведений состоит в том, чтобы уменьшить риски, сопутствующие ДДУ. Теперь исполнение обязательств застройщика перед клиентами может обеспечиваться банковским поручительством, а также страхованием гражданской ответственности.

Сейчас трудно сказать, как будут работать эти нормы. И станут ли они вообще работать. Для банков, например, строительная отрасль является зоной повышенного риска, и далеко не все кредитные организации дают ссуды в этом сегменте.

Большинство застройщиков вообще не могут получить деньги ввиду плохих экономических показателей. Просто не подходят под условия банка. К тому же заключение ДДУ чаще всего идет на этапе нулевого цикла или недостроя, что в принципе не устраивает кредитные организации: им-то нужен реальный, а не «виртуальный» объект. Этого требует Центральный банк России. Поэтому, например, выдача поручительства застройщику будет расцениваться ЦБ РФ как высокорискованная операция. Ну и какому российскому банку это надо? Правильно. Никакому. Тем более когда ЦБ РФ отзывает одну лицензию за другой. Перед Новым годом я, представляясь строителем, интересовался в нескольких банках о возможности предоставления таких поручительств и везде получил категорический отказ. Банкиры в один голос заявили о высоких рисках этого продукта. Ну, посмотрим, что будет дальше.

Относительно страхования ответственности на первый взгляд все гораздо проще. Однако в данном случае и страховщики тоже считают строительство очень рискованным сегментом рынка и предполагают использовать повышающие коэффициенты при страховании.

В случае страхования гражданской ответственности застройщика страховка будет заложена в цену ДДУ (в том числе и при взаимном страховании), что, несомненно, приведет к повышению стоимости жилья в новостройках.

И со страховкой непросто
Не стоит думать, что одно простое наличие разрешения на строительство (с 1 января 2014 г. без страхового полиса или банковской гарантии власти этот документ не продлят и не выдадут новый. – www.irn.ru), декларации и плана означает автоматическую регистрацию прав. Несоблюдение некоторых важных условий дает повод УФРС отказать в регистрации. В 2013 г. в одном из подмосковных городов Росреестр отказал в регистрации бумаг только на том основании, что застройщик не предоставил кроме всего прочего документ с разрешением местной администрации на снос жилых домов, которые ранее располагались на месте строительства.

Очень часто служащие УФРС отказываются регистрировать ДДУ потому, что сведения, занесенные, например, в проектную декларацию, не соответствуют действительности. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер кредиторской задолженности строительной компании, указанный в декларации, не соответствовал сведениям, полученным из бухгалтерии этой же фирмы. Мелочь? Возможно. Но регистрация была приостановлена до предъявления нового бухгалтерского баланса на дату составления декларации.

Поэтому прежде чем отнести документ в УФРС, следует перепроверить его вместе с бухгалтерией. Более того, профессионалы рекомендуют формировать данные этого документа в том же порядке, в каком они изложены в законе, строго по пунктам.

А еще?
Итак, мы выяснили, что разрешение, план и проектная декларация – три главных документа, которые подаются для регистрации ДДУ. Но на самом деле это далеко не полный список бумаг. В него также входят нотариально заверенные копии учредительных документов застройщика, выписка ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы общих собраний и т.д.

Со стороны дольщика, кроме ДДУ, требуется оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия, оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке он (она) не состоит, копия паспорта, а также квитанция об оплате государственной пошлины.

УФРС начинает регистрационные действия с момента приема документов. Сам договор долевого участия считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Как это происходит? А вот как. Сотрудник Росреестра вносит в компьютерную программу следующие данные: условный номер объекта недвижимости (присваивается УФРС), описание предмета сделки, согласно договору долевого участия, номер квартиры (если она определена договором), площадь жилища, цену сделки, сведения о застройщике и дольщике, реквизиты договора долевого участия.

Кроме того, в программу вносится информация об основных условиях сделки, сроках сдачи объекта долевого строительства, о порядке расчетов. В конце указывается гарантийный срок на объект.

Собственно, именно эти манипуляции специалиста УФРС по внесению сведений в единую базу и являются самой что ни на есть государственной регистрацией. Все остальные этапы – это только подготовка и сбор документов.

В связи с этим опять же встает вопрос о возможности двойной регистрации договоров долевого участия. Возможно такое или нет? По идее – нет. Но в жизни бывает всякое. Программа может дать сбой, «зависнуть», наконец, специалист Росреестра просто допустит какую-нибудь ошибку. И хотя программисты и компьютерщики утверждают, что современные программы не допускают возможность «двойного» введения информации, тем не менее такую вероятность полностью исключить нельзя.

Следует помнить, что кроме регистрации по закону существует также регистрация в судебном порядке. К сожалению, в наше время она применяется все чаще и чаще. В прямом смысле слова это даже не регистрация (судья все-таки лично не «вбивает» сведения о сделке в программу), а понуждение к таковой. Иными словами, право собственности регистрируется в соответствии с решением суда.

Процесс регистрации ДДУ не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы подготовить документы, а также учесть все нюансы дела, простого житейского опыта может и не хватить. Нужны глубокие знания и умения профессионала. Поэтому при подготовке договора долевого участия и сопровождающих его документов следует обратиться к профессиональному юристу, который проконтролирует весь процесс и поможет избежать неприятностей.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Аналитика рынка недвижимости, еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости и другие полезные и интересные материалы о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике.

Смотрите еще:

  • Законы организации первого уровня это Законы организации первого уровня это 9. Законы и принципы теории организаций Само понятие «закон» можно определить как зависимость между двумя или более явлениями, обладающая свойствами объективности, существенности, необходимости и устойчивости. Применительно к социальным организациям […]
  • Как написать письмо деду морозу бланки Бланк для письма Деду Морозу Часы работы: с 9.00 до 21.00 В красном платьеневеста на сайтевверху, работаВалентины(красивое платье, правда?!) телефон Валентины 8(953) 320 95 98 День бракосочетания - - это зелёная свадьба 1 год - ситцевая 2 года - бумажная 3 года - […]
  • Как сверить налог на прибыль с ндс Проверка деклараций по НДС и налогу на прибыль ФНС России регулярно приводит контрольные соотношения к налоговым декларациям. Причем ранее налоговая служба делала это с пометкой для служебного пользования. Теперь данные соотношения выложены в открытом доступе 1 . О том, как применять […]
  • Причинение тяжкого вреда здоровью при дтп компенсация Причинение тяжкого вреда здоровью при ДТП Предыдущая статья: Причины ДТП Водитель всегда несет ответственность за возникновение дорожно-транспортного происшествия, так как автомобиль является источником повышенной опасности. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах […]
  • Юрист 94 фз Публикации Закон о закупках: до и после Юлия Полякова, Юрист Коммерческой группы VEGAS LEX_Тормагова_Полякова_Корпоративный юрист_01.2014 С 1 января 2014 г. изменилось регулирование сферы государственных и муниципальных закупок. Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении […]
  • Как отказаться от наследства в пользу другого наследника в украине Как правильно оформить отказ от наследства в пользу брата? Добрый вечер!У меня умер отец на Украине 7 июня,завещание на дом с участком и на земельный пай нет,я не претендую на наследство.Прямые наследники я и мой брат. Ответы юристов (4) оформить отказ от наследства в пользу брата […]
  • 07352 воинская часть ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 07352 Статус юридического лица: Ликвидировано Полное наименование: ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 07352 ИНН: 1501003910, ОГРН: 1021500583532 Юридический адрес: (смотреть на карте) 362007, Республика Северная Осетия - Алания, город Владикавказ, улица Васо Абаева, 55 В/Г - по этому адресу […]
  • Родительское собрание права и обязанности родителей презентация Родительское собрание "Права, обязанности и ответственность родителей" Презентация к уроку Загрузить презентацию (536,6 кБ) Внимание! Предварительный просмотр слайдов используется исключительно в ознакомительных целях и может не давать представления о всех возможностях презентации. Если […]
Записи созданы 6584

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх