Расчет при оформление земли

Оформление «прирезок» к земельным участкам: новые возможности

1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления «прирезок» (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.

«Прирезка»: что это такое и с чем ее едят

«Прирезкой» называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные «прирезки», а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась глава V.4, регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.

Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется «прирезка», не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы «красных линий» – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.

Обратиться за оформлением «прирезки» может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.

Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет «добавить» к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). «Для расчета итоговой цены «прирезаемого» земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за «прирезку», который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости», – объясняет заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел «Сервисы» (подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.

«Цена «прирезок», вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены», – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев. Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1308).

Порядок оформления «прирезок»

Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (Закон Московской области от 24 июля 2014 г. № 106/2014-ОЗ). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.

Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании «ИнвестКонсалт Системс», к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.

БЛАНК

Примерный образец заявления о перераспределении земельных участков для гражданина
Все бланки

Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Например, гражданин не сможет «прирезать» землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. «Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления «прирезки» к нему потребуется разрешение банка», – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. «Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в Земельном кодексе РФ нет норм, по которым возможно разрешить данный спор», – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы «ФинЭкспертиза» Виктор Демидов.

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. «Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях», – отмечает Александр Агафонов.

После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.

Последствия оформления «прирезок»

Оформление «прирезок» выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. «А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости», – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании «Генезис» Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.

В целом эксперты ГАРАНТ.РУ положительно оценили новеллу Земельного кодекса РФ о перераспределении земли. Однако не все так гладко: в связи с отсутствием всех необходимых подзаконных актов и опыта применения новых норм на начальном этапе оформления «прирезок» у граждан и уполномоченных органов могут возникнуть некоторые сложности.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
Риски, документы, процедура оформления

Если ранее Вам не приходилось иметь дело со сделками по покупке земельных участков, то, для начала, Вам желательно узнать ответы на следующие вопросы:

I. Какова процедура покупки земельного участка?

  • Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.
  • Предъявление продавцом участка всех документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Если необходимые для продажи документы не подготовлены в полном объеме, то определяются сроки подготовки этих документов и заключается предварительный договор. Далее придется ждать, пока продавец подготовит необходимый пакет документов.
  • Заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
  • Расчет покупателя с продавцом. Как правило, самым безопасным и надежным способом при взаиморасчетах наличными средствами являются взаиморасчеты с использованием банковской ячейки.
  • Регистрация земельного участка в органах юстиции.

II. Какие риски есть при покупке земельного участка?

В практике сделок по земельным участкам существует достаточно большое количество возможных рисков, поэтому остановимся на трех основных группах достаточно распространенных рисков при покупке земли.

Риск первый: недобросовестный продавец
Продавец (или агентство по продаже недвижимости), преследуя цель скорейшего заключения сделки купли-продажи земельного участка, может сообщить не все существенные детали и ограничения использования участка. Например:

  • Несоответствие предназначения земли заявленному — очень распространенный риск при покупке земельного участка. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Вы можете приобрести участок, но осуществить задуманное, к примеру, строительство дома, будет невозможно, так как Ваша земля, как выяснится, идет исключительно под сельскохозяйственные угодья. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Достаточно часто продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки по покупке земельного участка Вы рискуете получить в нагрузку осложненную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок. Если Вам не предоставили всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на участок (и присутствующие на нем объекты недвижимости) – лучшим решением будет отказ от подобной покупки.
  • Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить.
  • Существует риск многоразовой продажи одного и того же земельного участка. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу часто происходит в случаях, когда продавец демонстрирует документы старого образца без указанных кадастровых номеров.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов

Процедура оформления сделки по покупке земли значительно сложнее и более комплексна, чем, например, покупка квартиры. Что может усложнить процесс приобретения земельного участка?

  • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Риск третий: невнимательность покупателя

Риск, описанный ниже, на первый взгляд кажется несущественным, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги и получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, т.е. получить на руки свидетельство на право собственности на другой участок.

III. Какие документы должен предоставить продавец земельного участка?

Документы, удостоверяющие продавца:

  • для гражданина паспорт,
  • для его представителя паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
  • для предпринимателя паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица — учредительные документы;
  • Кадастровый паспорт земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован;
  • Правоустанавливающий документ (это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ);
  • Свидетельство о праве собственности на участок либо выписка из ЕГРН. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  • Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), а также за исключением садовых, огородных, дачных земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Как узнать, имеет ли вообще продавец право продавать данный земельный участок?

Узнать, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли на нем обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплатив предварительно пошлину. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

IV. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка необходимо будет предоставить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность:

  • Для гражданина – паспорт,
  • для представителя – паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия,
  • для предпринимателя – паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
  • для юридического лица – учредительные документы и нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы – основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

  • акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;
  • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;
  • иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;
  • документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт.
(В случае если кадастровый паспорт земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.)

4. Помимо вышеперечисленных, также необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Росреестра.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров, доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

V. Нужна ли помощь юриста при покупке земельного участка, или можно обойтись своими силами?

Все этапы подготовки и проведения сделки требуют максимальной бдительности и тщательной проверки всех представленных и оформляемых документов, чтобы избежать, во-первых, явного обмана, во-вторых, ошибок и опечаток (несоответствие пола продавца или покупателя, пропущенная запятая в договоре и т.п.).

Вполне понятное желание покупателя сократить расходы при покупке земельного участка может обернуться серьезными финансовыми и юридическими проблемами в будущем.

Обойти все «подводные камни» в сделках с землей помогут только соответствующие знания и опыт ведения подобных дел. Для новичка, или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, достаточно велик. Решив сэкономить на безопасности, очень легко потерять значительно большую сумму и получить не свой «кусок земли и домик», а набор проблем: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

VI. Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками.

В разных юридических фирмах Санкт-Петербурга стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна. Кто-то будет предлагать Вам за минимальные деньги и сроки решить все возможные проблемы, кто-то, оперируя «солидностью» фирмы, сразу предъявит достаточно высокий ценник. Риэлторы и агенства недвижимости будут уверять Вас, что при работе с ними Вам вообще нет необходимости обращаться к юристу.

Политика юридической фирмы «Логос» — удерживать средневзвешенные цены при высокопрофессиональном уровне оказываемых услуг.

Базовая стоимость сопровождения сделок по купле-продаже земли в юридической фирме «Логос» составляет 50 000 руб. Что входит в цену?

  • Документальное исследование юридической чистоты сделки, подготовка заключения о рисках, связанных с использованием данной земли – 25 000 руб.
  • Сопровождение расчетов по сделке – 10 000 руб.
  • Сопровождение государственной регистрации права собственности – 15 000 руб.

Задача юриста, сопровождающего покупку земельного участка – обеспечить честную сделку, защитить от обманщиков и аферистов, гарантировать юридическую безопасность для своего клиента.

Для этого проводится проверка юридической чистоты покупаемого объекта:

  • Собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (проверка цепочки собственников).
  • Какие сделки проводились с земельным участком (проверка законности данных сделок).
  • Кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (анализ законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

  • сведения о проведении межевания земельного участка;
  • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
  • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
  • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
  • состав земель земельного участка;
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
  • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Важно отметить, что юридическая проверка должна быть проведена до осуществления сделки, чтобы избежать риска заключения сделки с недобросовестным продавцом.

Решать Вам – можно рискнуть и попробовать пройти все круги сделки самостоятельно. Другой вариант – обратиться к юристу, профессионалу по сделкам с землей (именно к юристу, а не риэлтору). Да, услуги любого профессионала стоят денег. Соразмерна ли вероятность и размер риска вознаграждению юриста – опять-таки, решать Вам.

Если вы решите, что юридическая защищенность Вас и Вашей собственности в будущем стоит затрат сегодня – пожалуйста, обращайтесь в нашу фирму.

Мы работаем с 1998 г. – Вы можете на нас положиться.

Сколько можно иметь земли в собственности?

Для рационального использования земельного фонда страны в законодательстве определены требования по допустимому разрешенному размеру земельного участка, находящегося в собственности. Величина такого участка зависит от района нахождения участка и его разрешенного использования.

Ранее существовала ст. 33 Земельного кодекса (ЗК), в которой указывалось, что допустимые размеры площадей участков, предназначенных для садоводов, фермеров, животноводов или дачников, устанавливались законами субъектов РФ. При этом размеры участков для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) определялись актами местных властей. С целью упрощения регулирования прав и ликвидации дублирования в настоящее время эта статья изъята.

При этом для участков, на которые есть градостроительные регламенты, допустимые размеры приведены в этих документах (п.1 ст.11.9 ЗК).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30 , Санкт-Петербург +7(812)309-36-67 .

В этих регламентах вместе с видами разрешенного использования указана максимально допустимая площадь участка.

Эти градостроительные акты являются муниципальными документами и действуют только на определенной территории.

На территориях, не относящиеся к областям действия этих регламентов, размеры участков определятся по ЗК и другим законам (п.2 ст.11.9 ЗК). К территориям, на которых отсутствуют регламенты градостроения, вместе со многими другими территориями, относятся с/х земли.

Допустимые размеры

Максимальные размеры участков ИЖС устанавливаются актами местных органов. Например, в различных районах Подмосковья эти размеры участков для ИЖС имеют разброс от 0,15 га во многих районных центрах (Воскресенск, Дмитров, Наро-Фоминск) до 0,4 га (Щелково, Раменское).

По ст. 4 закона № 112-ФЗ максимальная величина участка для ЛПХ устанавливается местными органами. Эта величина определена в 0,5 га. При необходимости величина такого участка может быть увеличена субъектом РФ, но не более чем в 5 раз.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30 , Санкт-Петербург +7(812)309-36-67 .

Так, например, по закону Московской области (закон № 23/96-ОЗ 1996 г.) разрешено иметь участок для ЛПХ в 0,5 га на территории населенного пункта и участок в 2 га вне поселения. В Туле (закон № 456-ЗТО, 2004 год) участок для ЛПХ может иметь площадь до 1 га.

Например, в Подмосковье эти размеры определены в законе № 063/2003-03. По этому закону размеры участков равны:

  • для фермерского хозяйства — 40,0 га;
  • для садов — 0,15 га;
  • для огородов — 0,1 га;
  • для дач — 0,25 га.

Участки для иностранных граждан

По п.5 ст.38 участки государственных или муниципальных земель за плату могут стать собственностью иностранных граждан или юридических лиц. Ограничений по размерам участков для иностранных граждан не предусмотрено.

Но в соответствии с законом иностранные физические или юридические лица могут иметь земли с/х назначения только в виде аренды.

Иностранцы не могут также приобрести в собственность участки, находящиеся в приграничных и других особых районах.

Как правильно рассчитывать ваш больничный, если вы беременна — читайте здесь.

На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30 , Санкт-Петербург +7(812)309-36-67 .

Льготное получение участка

Основные случаи бесплатной передачи гражданину или юрлицу участка в собственность приведены в ст. 39.5 ЗК.

Такое право имеют многодетные семьи, граждане, получивших участок в пользование безвозмездно и правильно применявшие землю в течение 5 лет.

Право на бесплатный участок имеют граждане из льготных категорий. Эти категории могут быть определены на федеральном уровне (например, Герои СССР, РФ, труда) или законами субъектов РФ (ветераны войны, участники Чернобыля).

Без оплаты участок в 1 га может перейти к лицу, получившему землю в безвозмездное пользование на Дальнем Востоке, после 5 лет пользования ее, если к нему нет претензий.

На льготных основаниях (бесплатно), участок может быть получен и юрлицом. Например, религиозной организацией или организацией, работающей по соответствующей государственной программе. К таким программам относятся:

  1. Программа фонда содействия жилищному строительству (закон № 161-ФЗ).
  2. Программа создания инновационных научно технологических центров (закон № 216-ФЗ).

Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

  • Подписать договор купли-продажи;
  • Передать продавцу требуемую сумму;
  • Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

  • Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
  • После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
  • Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

  1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
  2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
  3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
  4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

  • Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
  • В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

  • Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
  • Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
  • Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
  • Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Смотрите еще:

  • Как взять ндс к вычету Как принять к вычету НДС при перечислении аванса поставщику (исполнителю) Компания на ОСНО, перечислившая поставщику (исполнителю) предоплату, имеет право заявить к вычету соответствующую сумму НДС (п. 12 ст. 171 НК РФ). Сразу скажем, что налоговый вычет с аванса это право, а не […]
  • Вычет на ребенка до какой 2014 Налоговый вычет при покупке квартиры: рассчитываем по-новому Став счастливым обладателем квартиры, нет-нет да и задумываешься о немалых потраченных средствах. А ведь часть из них можно вернуть, получив имущественный налоговый вычет (подп. 3-4 п. 1 ст. 220 НК РФ). В 2013 году были внесены […]
  • Приезд дпс на место дтп С 1 июля сотрудники ГИБДД будут выезжать на место происшествия, только если в результате ДТП пострадали люди С 1 июля вступают в силу поправки в ПДД – нововведения в том числе конкретизируют порядок действий водителей при ДТП (постановление Правительства РФ от 6 сентября 2014 г. № […]
  • Как вести кассовую книгу в 2014 году ип Кассовая книга для ИП Любая предпринимательская деятельность осуществляется с целью получения определенной прибыли. При этом предприниматель должен соблюдать ряд требований по учету поступающих к нему денежных средств. О новом порядке ведения кассовых операций С 1 июня 2014 г. вступило […]
  • Защита чести достоинства и деловой репутации распределение бремени доказывания Защита чести, достоинства, деловой репутации. Распределение бремени доказывания. В соответствии со ст. 23 Конституции РФ каждый имеет право на защиту своей чести и доброго имени. Достоинство личности охраняется государством, и ничто не может быть основанием для его умаления (ст. 21 […]
  • Закон о передачи персональных данных Закон "О персональных данных" Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ"О персональных данных" С изменениями и дополнениями от: 25 ноября, 27 декабря 2009 г., 28 июня, 27 июля, 29 ноября, 23 декабря 2010 г., 4 июня, 25 июля 2011 г., 5 апреля, 23 июля, 21 декабря 2013 г., 4 июня, 21 […]
  • Закон о кфх 348-1 Закон о крестьянских (фермерских) хозяйств | правовые основы деятельности КФХ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 11.06.2003 N 74-ФЗ О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ (ред. от 23.06.2014) Принят Государственной Думой 23 мая 2003 года Одобрен Советом Федерации 28 мая 2003 года Список изменяющих […]
  • Комментарии к ст 172 гк рф Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 […]
Записи созданы 5765

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх