Предоставление в собственность земельного участка под строением

Всегда ли можно оформить в собственность земельный участок под объектом недвижимости?

Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственнику зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

При этом законодатель не определяет что такое здание, строение и сооружение, соответственно правообладатели земельных участков трактуют статью 36 ЗК РФ произвольно и пытаются приобрести в собственность земельный участок под объектами, которые либо не являются зданиями, строениями, сооружениями, либо под объектами, которые не соответствуют целям предоставления земельного участка.

В настоящий момент практика судов общей юрисдикции Свердловской области и практика Арбитражных судов единообразна по этому вопросу.

Наиболее показательным является Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. № 12668/2012 по делу А32-6529/2010. Указанный судебный акт прямо предусматривает, что законом не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, т. к. он не поименован в статье 36 ЗК РФ. Постановление Президиума ВАС по другому делу от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156 указывает на отсутствие оснований для предоставления в собственность земельного участка собственнику разрушенного здания, строения, сооружения. Право приобрести земельный участок под разрушенным объектом возникает только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.

Если же на земельном участке имеются только здания или иные объекты вспомогательного назначения, то земельный участок может быть предоставлен в собственность только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007).

Подтверждение высказанной выше позиции практикой судов общей юрисдикции.

Органы муниципальной власти, например, Администрация Городского округа Ревда, имеют практику предоставления в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не являющимися зданиями, строениями, сооружениями. При проверки законности заключенных договоров купли-продажи земельных участков прокуратурой заявляются иски о признании договоров ничтожными.

Так, 21.02.2011 г. Заочным решением Ревдинского городского суда Свердловской области (дело №2-151 «в»/2011) был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка между Администрацией городского округа Ревда и физическим лицом. В качестве обоснования признания сделки недействительной суд сослался на статьи 36 и 39 ЗК РФ, указав, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (например, договор аренды), на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом выкупа земельного участка.

При фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют основания для предоставления участка в собственность.

По делу 2-2564/2012, вынесено решение 19.07.2012 г. Белокурихинским городским судом Алтайского края о признании сделки по продаже земельного участка недействительной.

Гражданину был предоставлен земельный участок в аренду под строительство жилого дома, выдано разрешение на строительство жилого дома. При этом, обращаясь заявлением о предоставлении участка в собственность, гражданин представил документы, якобы свидетельствующие о возведении дома и регистрации права собственности на него. Однако, как было выяснено, дом не возводился, соответственно, при отсутствии жилого дома на земельном участке отсутствуют и основания для представления участка в собственность.

На основании изложенного, давайте подытожим, каким образом можно получить земельный участок в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ: необходимо возвести тот объект недвижимого имущества, для целей которого предоставлен земельный участок. При этом объект должен быть именно возведен, сдан в эксплуатацию (за исключением случаев предусмотренных законодательством); на возведенный объект должно быть зарегистрировано право собственности.

Иногда цель использования земли меняется, — например, после уступки права аренды новый арендатор желает возвести иное здание или строение, чем предусмотрено в разрешении. В этом случае необходимо (если это возможно) пройти процедуру смены разрешенного использования земельного участка.

Предоставление в собственность земельного участка под строением

5) в случае, если здание, строение, сооружение обременено договорами аренды с Санкт-Петербургом, заключенными на срок более чем пять лет, и отсутствуют правовые основания для их расторжения;

6) отсутствие оснований, указанных в статьях 6 и 7 настоящего Закона Санкт-Петербурга;

7) использование здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительства предусмотрено правовыми актами Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга по назначению, отличному от назначения, указанного в заявлении.

Статья 6. Целевое предоставление объектов недвижимости

1. Целевое предоставление зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства осуществляется в следующих случаях:

1) если реконструкция (приспособление для современного использования) проводится в целях создания культового здания (здания для совершения религиозных обрядов);

2) для целей реконструкции производственных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, если результатом инвестирования будет являться производственный объект, объект инженерной и транспортной инфраструктур;

3) в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, иностранными государствами, а также в соответствии с соглашениями между Российской Федерацией и иностранными государствами;

4) в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;

5) единственному участнику несостоявшихся торгов.

2. Решение о целевом предоставлении зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства принимается при наличии оснований для предоставления земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства, целевым назначением в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Статья 7. Заключение соглашений с собственниками объекта недвижимости (собственниками помещений в объекте недвижимости, пользователями, владельцами) о реконструкции, проведении работ по приспособлению для современного использования зданий, строений, сооружений

1. Соглашения о реконструкции, проведении работ по приспособлению для современного использования зданий, строений, сооружений заключаются:

1) с потенциальным инвестором, если он наряду с Санкт-Петербургом является участником долевой собственности на здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (является собственником одного или нескольких помещений в здании, строении, сооружении) при отсутствии иных участников долевой собственности либо получил разрешение от всех иных участников долевой собственности (собственников помещений), либо общее согласие жильцов помимо Санкт-Петербурга осуществлять инвестиционную деятельность в отношении указанных объектов недвижимости;

2) с религиозной организацией, которой здание, строение, сооружение предоставлено в безвозмездное пользование;

3) с арендатором объекта недвижимости, если договор аренды объекта недвижимости заключен на срок не менее десяти лет и не предусматривает возможности его расторжения в связи с реконструкцией (приспособлением для современного использования) объекта недвижимости.

2. Соглашения о реконструкции, проведении работ по приспособлению для современного использования зданий, строений, сооружений заключаются при наличии оснований для предоставления земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, целевым назначением.

Глава 3. Порядок предоставления земельных участков, заключения соглашений о застройке земельных участков


Статья 8. Основания для целевого предоставления земельных участков, заключения соглашений о застройке земельных участков

1. Целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях предоставления земельных участков без проведения торгов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Решение о целевом предоставлении земельного участка, о заключении соглашения о застройке земельного участка принимается Правительством Санкт-Петербурга, если иное не установлено в настоящей статье.

3. Основанием для целевого предоставления земельного участка для размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и для реализации масштабных инвестиционных проектов является распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга.

4. Критерием отнесения объекта социально-культурного назначения к объектам, размещение которых возможно в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, является отнесение объекта к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка:

образование и просвещение;

обеспечение научной деятельности;

обеспечение внутреннего правопорядка.

5. Критерием отнесения объекта коммунально-бытового назначения к объектам, размещение которых возможно в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, является отнесение объекта к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка:

земельные участки (территории) общего пользования.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 21 марта 2017 года Законом Санкт-Петербурга от 9 марта 2017 года N 115-17. — См. предыдущую редакцию)

6. Критериями отнесения инвестиционного проекта к масштабным инвестиционным проектам являются:

признание инвестиционного проекта стратегическим инвестиционным проектом Санкт-Петербурга и его включение в Перечень стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга в соответствии с требованиями законодательства Санкт-Петербурга;

абзац исключен с 21 марта 2017 года — Закон Санкт-Петербурга от 9 марта 2017 года N 115-17 — см. предыдущую редакцию;

строительство и (или) реконструкция объекта спорта и (или) культуры, право собственности на который будет принадлежать Санкт-Петербургу, с объемом инвестиций не менее 15 млрд. рублей и строительство и (или) реконструкция на смежных земельных участках по отношению к земельному участку, на котором осуществляется строительство и (или) реконструкция объекта спорта и (или) культуры в соответствии с настоящим абзацем, объектов недвижимости при условии отнесения таких объектов недвижимости к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка: жилая застройка, общественное использование объектов капитального строительства, отдых (рекреация).
(Абзац дополнительно включен с 29 июля 2018 года Законом Санкт-Петербурга от 18 июля 2018 года N 434-90)

7. Соглашение о застройке земельного участка заключается:

1) с его арендатором в случае, если договор заключен в отношении земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности, хозяйственном ведении такого арендатора, а правоустанавливающие документы на указанный земельный участок не содержат разрешений застраивать земельный участок;

2) с лицом, владеющим на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено здание, строение, сооружение, находящееся в оперативном управлении такого лица, если правоустанавливающие документы на указанный земельный участок не содержат разрешений застраивать земельный участок.

Рассмотрение заявлений о заключении соглашений о застройке земельных участков осуществляется в порядке, установленном в статье 5 настоящего Закона Санкт-Петербурга. Решением, принимаемым уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга органом по результатам рассмотрения заявления о заключении соглашения о застройке земельного участка, помимо предусмотренных в пункте 2 статьи 5 настоящего Закона Санкт-Петербурга, является решение о подготовке документации для заключения соглашения о застройке земельного участка. Основанием для отклонения содержащегося в заявлении о заключении соглашения о застройке земельного участка инвестиционного предложения, помимо указанных в пункте 4 статьи 5 настоящего Закона Санкт-Петербурга, является отсутствие оснований, указанных в настоящем пункте.

Статья 9. Порядок целевого предоставления земельных участков

1. Заявление потенциального инвестора о предварительном согласовании предоставления земельного участка для целей строительства подается в уполномоченный исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга.

Глава 2. Оформление прав на землю

2.2. Общая процедура предоставления прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности

Предоставление участков в собственность

В соответствии с п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев:

  1. предоставления их в собственность без проведения торгов;
  2. предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, основным титулом, на который можно претендовать для застройки земельного участка, является аренда. Это объясняется желанием государственных органов контролировать сроки строительства.

Если земельный участок в собственности, то, застраивая его, застройщик может руководствоваться только экономическими факторами, допустим, приостановить проект при наступлении экономического кризиса или вовсе не использовать участок, ожидая изменений рынка. При нарушении сроков строительства, согласованных сторонами в договоре аренды, застройщик будет выплачивать арендодателю неустойку или вовсе лишится прав на земельный участок и незавершенный объект (ст. 239.1 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу продажа земельных участков в собственность осуществляется на аукционе, за исключением закрытого перечня случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Необходимо отметить, что ст. 39.5 ЗК РФ также предусматривает закрытый перечень случаев, когда земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Для целей строительства представляет интерес только бесплатное предоставление земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор.

Предоставление участков в аренду

Земельные участки предоставляются в аренду также по итогам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ) за исключением закрытого перечня случаев, о которых будет более подробно сказано позже.

Большим плюсом недавних изменений в ЗК РФ стало установление предельных сроков аренды земельного участка. Раньше участок мог не застраиваться годами, а бесконечные продления сроков приводили к «замораживанию» территорий.

Теперь же п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли, которые приведены в таблице 17.

Таблица 19. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.

Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства) договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

В соответствии с приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр [4] такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов. Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 54 месяца.

[4] Приказ Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений».

Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России [5] , согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

[5] Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершенного строительства на арендованных земельных участках.

Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог все равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.

В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 [6] отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землей фактически без права ее выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершенный объект другому застройщику или сделать с ним что-либо еще, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внес в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

[6] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ). Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка с незавершенным строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:

  1. новому собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр;
  2. прежнему собственнику объекта на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), в одном из следующих случаев:
    1. уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
    2. суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
    3. если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.

Необходимо отметить, что, согласно п. 33 ст. 34 закона РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 171-ФЗ), положения ст. 239.1 ГК РФ не будут распространяться на случаи, когда договор аренды был заключен до 01.03.2015.

Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, ему дадут однократную возможность достроить объект в течение трех лет.

Формирование участка для его предоставления

Новая редакция ЗК РФ содержит простую и понятную схему формирования земельных участков. Решение об образовании участка для последующего предоставления может быть принято как по инициативе государственных (муниципальных) органов (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ), так и по инициативе самих заинтересованных в предоставлении участка лиц (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Для удобства продемонстрируем процедуру формирования земельного участка для последующего предоставления, инициированную заинтересованным лицом, в виде таблицы (см. таблицу 18).

Таблица 20. ПРОЦЕДУРА ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ИНИЦИАТИВЕ ЗАЯВИТЕЛЯ ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

[7] Согласно пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов. Если требуемый заинтересованному лицу участок уже обозначен в проекте межевания, то можно сразу переходить к проведению кадастровых работ, минуя стадию согласования схемы размещения участка. Необходимо обратить внимание, что если испрашиваемый участок находится на территории, в отношении которой был утвержден проект межевания, но в данном проекте границы нужного участка не отражены, заявитель не сможет сформировать участок с помощью согласования схемы размещения участка. Ему придется вносить изменения в проект межевания, которые позволят определить необходимые границы. Такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 11.3, п. 5 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ. Кроме того, такой позиции придерживается Минэкономразвития РФ (п. 34 информации Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Предоставление земельных участков без проведения торгов

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ. Отметим, что указанный порядок применим вне зависимости от основания, по которому лицо вправе претендовать на получение земельного участка без проведения торгов и получаемого права за отдельными исключениями, прямо установленными в п. 7 ст. 39.14 ЗК РФ:

  1. предоставление земельных участков в собственность граждан бесплатно (согласно ст. 39.19 ЗК РФ);
  2. в случае признания аукциона несостоявшимся (применяются правила аукционной документации);
  3. заключение договора мены земельного участка; предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;
  4. заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, а также для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

В отношении отдельных оснований предоставления прав на участок могут устанавливаться особенности [8] . В случае, если в соответствии с ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок,выбирает заявитель.

[8] Например, при предоставлении гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, а также при предоставлении земельных участков, находящихся в федеральной собственности в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Порядок предоставления земельного участка (если земельный участок образован и не требуется уточнение его границ) выглядит следующим образом:

  1. подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления [9] о предоставлении земельного участка с указанием основания и вида испрашиваемого права (рассмотрение в срок не более 30 дней);
  2. подготовка проекта договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание и направление для подписания заявителю [10] ;
  3. заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

[9] По выбору заявителя лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

[10] Принимает «решение о предоставлении земельного участка», если заявление о предоставлении в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

Перечень документов, предоставляемых одновременно с заявлением (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ)

Для получения земельного участка необходимо, чтобы субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от уровня собственника земельного участка) был:

  1. определен уполномоченный орган;
  2. принят административный регламент [11] .

[11] Предоставление земельного участка является государственной услугой и оказывается в порядке, установленном регламентом (административный регламент — нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления государственной или муниципальной услуги и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги, см. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).

В случае, если участок не образован (или границы такого земельного участка подлежат уточнению), подаче заявления о предоставлении предшествуют:

  1. подготовка схемы расположения земельного участка/наличие его в проекте межевания;
  2. подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
  3. принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (срок действия решения составляет два года);
  4. обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка;
  5. осуществление кадастрового учета земельного участка или уточнения границ, а также регистрации права государственной или муниципальной собственности на него [12] .

Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка, а также основания для отказа в таком согласовании установлены ст. 39.15 ЗК РФ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования:

  1. не соответствует ВРИ земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны;
  2. не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию;
  3. не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов определен исчерпывающим образом в ст. 39.16 ЗК РФ.

Отметим, что до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями, установленными ЗК РФ.

Определение уполномоченного органа

Как было указано выше, решение о согласовании схемы размещения земельного участка и последующие решения на пути предоставления земельного участка принимаются неким уполномоченным органом.

Рассмотрим, как установить, какой орган является уполномоченным на предоставление необходимого земельного участка.

Из комплексного толкования ст.ст. 9, 10, 11 и 39.2 ЗК РФ можно выявить следующее распределение компетенции по распоряжению землями:

  1. Российская Федерация осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
  2. субъекты Российской Федерации осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;
  3. органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Возникает вопрос, как определить, к чьей собственности относится испрашиваемый земельный участок.

Прежде всего, можно воспользоваться бесплатными публичными сервисами. Если участок сформирован, то по его кадастровому номеру можно установить собственника с помощью сайта Росреестра [13] . Кроме того, можно проверить земельный участок на принадлежность субъекту РФ путем обращения к реестру собственности субъекта. Такой реестр, в частности, имеется в Петербурге, и отдельные сведения из него можно получить в электронном виде, без какой-либо платы [14] . Если же электронные сервисы не помогли, придется обратиться за получением выписки из ЕГРН, в которой должен быть отражен собственник земельного участка. Не исключен вариант, что конкретный правообладатель земельного участка в указанных выше источниках значиться не будет. Вместо этого заинтересованное лицо увидит формулировку «государственная собственность». Это, как правило, означает, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходя из п. 1 ст. 3.3 закона № 137-ФЗ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Данная статья также устанавливает органы, которые имеют право распоряжаться такими землями. Распоряжение осуществляется:

  1. органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
  2. органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки поселения, за исключением других случаев, указанных в настоящем перечне;
  3. органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных Правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района;
  4. органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя;
  5. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения;
  6. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  7. органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Определившись с уровнем, на котором должны приниматься решения о предоставлении земельного участка, застройщику остается определить непосредственный орган, в который требуется направить соответствующие документы. Скорее всего, это будет комитет (департамент, управление), название которого связано с управлением или распоряжением имуществом или непосредственно землей, но доподлинно застройщик сможет в этом убедиться, только отыскав в положении о соответствующем комитете полномочия по распоряжению земельными участками.

Заключение договора в судебном порядке

Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-либо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет застройщику специальный механизм защиты — заключение договора через содействие суда.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На практике это означает, что на регистрацию подается подписанный в одностороннем порядке договор и заверенные надлежащим образом судебные акты о понуждении к его подписанию. Эти судебные акты восполняют отсутствующее волеизъявление другого лица на заключение договора, а также заменяют его заявление в Росреестр.

При заключении договора через суд принципиально важно минимизировать споры по условиям договора и свести спор к доказыванию обязанности уполномоченного органа заключить соответствующий договор. С этой целью необходимо провести мониторинг местного законодательства на предмет наличия утвержденной формы договора аренды или купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такие формы, в частности, есть в Санкт-Петербурге [15] .

Отдельное внимание необходимо обратить на то, что зачастую от лица органов власти действует агент, который претендует на получение соответствующего вознаграждения за подготовку участка к продаже. Причем условие о вознаграждении такого агента может быть включено непосредственно в утвержденную форму договора. Однако, как показывает судебная практика, несмотря на действие принципа свободы формулирования условий договора, застройщик может исключить подобные условия из формы. Исключение таких условий не приведет к отказу в исковом требовании о заключении договора [16] .

Продление договора аренды и внесение изменений

в договор аренды

Продление договора аренды

Как было указано выше, законом № 171-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, в соответствии с одними из которых п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли (приведены в таблице 19). Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный данным пунктом ЗК РФ, а по истечении этого срока прекращает свое действие.

Необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют приоритет над общими нормами ГК РФ об аренде.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Так, ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право надлежащим образом исполнявшего свои обязанности арендатора по истечении срока аренды на заключение договора на новый срок (п. 1) и возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя (п. 2).

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В этой связи положения ст. 621 ГК РФ после 1 марта 2015 года (дата вступления в силу закона № 171-ФЗ) не применяются.

Однако в ЗК РФ прямо указаны случаи, в которых заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается, а именно:

1. земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (кроме случаев, когда договор был заключен с единственным участником аукциона или лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе) (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);

2. земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пп. 2 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ);

3. на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Наибольший интерес для застройщиков представляет последний из указанных случаев. В соответствии с ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в одном из следующих случаев при соблюдении соответствующих условий:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, если:

– право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов;

– ранее этот объект был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2) собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, если:

– уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;

– судом отказано в удовлетворении вышеуказанного требования;

– этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Также особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены п. 21 ст. 3 закона № 137-ФЗ, который устанавливает аналогичную возможность приобрести земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

При реализации на практике указанной нормы необходимо также иметь в виду, что согласно сложившейся практике Верховного Суда РФ само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, не может являться основанием для отказа в его предоставлении заявителю для завершения строительства объекта незавершенного строительства [17] .

[17] Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016.

Внесение изменений в договор аренды

При заключении дополнительных соглашений об изменении условий договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать правовое регулирование, содержащееся в следующих нормах Гражданского и Земельного кодексов РФ.

В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Из указанных норм следует, что изменение условий договора не допускается, когда изменяются условия договора:

а. имевшие существенное значение для определения цены на торгах в договоре, заключенном по результатам торгов;

б. о виде разрешенного использования земельного участка в договоре, заключенном по результатам торгов и в случае признания торгов несостоявшимися.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, изменяющего его условия в части видов разрешенного использования, не допускается в любом случае, в том числе учитывая заключение договора аренды с единственным участником аукциона. При этом применение вышеуказанных норм к случаям внесения изменений в договоры аренды, заключенные с единственным участником аукциона, представляет отдельный интерес, так как признание торгов несостоявшимися и заключение договора с единственным участником свидетельствует об отсутствии проведения торгов (и, соответственно, об отсутствии определения цены на торгах), а следовательно, договор в таком случае нельзя считать заключенным по результатам аукциона.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Исходя из п. 6 ст. 39.6 и п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся, и договор аренды заключается с единственным участником аукциона.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что в случае признания торгов несостоявшимися по причине подачи единственной заявки единственный участник, подавший заявку, не признается победителем торгов, а следовательно, п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае заключения договора с таким лицом неприменим. Данный вывод также подтверждается судебной практикой [18] .

[18] См. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2016 № Ф10-4971/2016 по делу № А35-1656/2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 № 19АП-4631/2016 по делу № А35-1656/2016, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А05-2559/2017.

Кроме того, на заключение договора аренды в рассмотренном случае не по результатам проведения аукциона прямо указывает Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в соответствии с пп. 15 п. 1 ст. 17.1 которого заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением предоставления указанного права на такое имущество лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона.

Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеуказанные риски, в некоторых регионах изменение ВРИ в договоре аренды не считается нарушением – в частности в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве» отмечается, что в случае, если арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, сооружений), намерен осуществить на нем строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, то на основании принятого по заявлению арендатора в установленном порядке правового акта [19] в договоре аренды изменяется цель предоставления такого участка в соответствии с видами разрешенного использования, определенными в градостроительном плане земельного участка. Таким образом, в Москве предусматривается возможность изменить вид разрешенного использования соответствующих земельных участков в ЕГРН путем принятия соответствующего распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы [20] и изменить цель предоставления соответствующих земельных участков по договорам аренды на «для строительства (реконструкции)…».

[19] См. Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (приложение № 16).

[20] См. Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (приложение № 9).

В соответствии с п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Учитывая указанные формулировки, нужно признать, что возможно толкование п. 8 ст. 448 ГК РФ таким образом, что определение цены на торгах происходит не только в случае их проведения, но и при определении начальной цены, по которой заключается договор с единственным участником аукциона, а соответственно, в некоторых случаях рассматриваемая норма подлежит применению и в случае признания торгов несостоявшимися.

Необходимо отметить, что само по себе понятие «существенности условий договора для определения цены на торгах» является оценочным и подлежит определению отдельно в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в случае заключения договора аренды с единственным участником аукциона может быть два варианта определения начальной цены, по которой заключается договор, в зависимости от которых может быть применим п. 8 ст. 448 ГК РФ:

1. Устанавливается в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В указанном случае определение цены договора производится независимо от каких-либо условий договора, а соответственно, п. 8 ст. 448 ГК РФ неприменим.

2. Устанавливается в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В указанном случае условия договора могут повлиять на определение цены договора в том случае, если они учитывались при проведении оценки. Например, если оценщиком был использован доходный метод и учитывались такие параметры, как площадь застройки или этажность объекта капитального строительства. Соответственно, при расчете начальной цены таких параметров они могут рассматриваться как условия договора, которые существенно повлияли на определение цены.

Если же при проведении оценки использовался, например, сравнительный метод и не учитывались какие-либо параметры застройки участка, соответствующие условия договора, очевидно, не имели существенного значения для определения цены.

[12] За исключением случаев образования земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Смотрите еще:

  • Компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении взносы пфр Страховые взносы с компенсации за неиспользованный отпуск: взимать или нет Не только работники, но и работодатели должны знать, компенсация за неиспользованный отпуск облагается страховыми взносами или нет. Иначе контролирующие органы могут обвинить компанию в несоблюдении требований […]
  • 290-2911 ук рф Взяточничество: понятие и юридическая характеристика Взяточничество - это предусмотренное ст. 290- 2911 УК умышленное общественно опасное активное поведение, подрывающее авторитет органов власти (управления), интересы государственной службы или службы в органах местного самоуправления. […]
  • Норма рабочего времени для логопеда Вопрос: Я работаю в системе здравоохранения. Детская поликлиника. Должность - логопед. Нужен документ регламентирующий продолжительность рабочего времени в неделю логопеда детской поликлиники. Если в поликлинике работают два логопеда на равных условиях в одном кабинете, есть ли документ […]
  • Судебный пристав набережные челны режим работы Новые адреса отделов судебных приставов по г. Набережные Челны Смена адресов отделов судебных приставов г. Наб. Челны Отдел судебных приставов № 1 г. Набережные Челны УФССП России по Республике Татарстан, действующий на территории комплексов 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, […]
  • Покупка дома нижнеудинск Купить дом в Нижнеудинске Всего 9 объявлений Всего 9 объявлений Продам дом, 72 м², 18 соток. 12 сентября 53 Собственник Пожаловаться Заметка Продаю дом, 120 м², 8 соток. 20 сентября 125 Собственник Пожаловаться Заметка Продаем дом, 100 м², 20 соток, 3. 20 […]
  • Согласно гк рф в рф признаются следующие формы собственности Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, […]
  • Отказ от наследства нотариат Статья 1159. Способы отказа от наследства 1. Отказ от наследства совершается подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника об отказе от наследства. 2. В […]
  • Что означает постоянное бессрочное пользование земельным участком Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками Информация об изменениях: Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 68-ФЗ в пункт 1 статьи 20 настоящего Кодекса внесены изменения 1. В постоянное […]
Записи созданы 6695

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх