Комментарий к ст290 гк рф

Комментарий к ст290 гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

1. Формулировка п. 1 ст. 290 некорректна в той же степени, что и формулировка ст. 289 ГК (см. коммент.). В действительности п. 1 ст. 290 отражает не реальное положение дел, а лишь указывает на возможную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам отдельных квартир, которая может воплотиться в действительность при наличии определенных обстоятельств.

Иными словами, лишь с созданием кондоминиума норма об общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме, закрепленная п. 1 ст. 290, утрачивает свой декларативный смысл и наполняется реальным содержанием. У собственников квартир появляется ясность относительно того, о каком именно общем имуществе идет речь, каков состав этого имущества и каким образом определяется их доля в праве собственности на это имущество (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья).

До создания кондоминиума все имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания общих нужд собственников и нанимателей отдельных квартир, продолжает оставаться в собственности государства или муниципального образования.

2. Согласно п. 1 ст. 290 к общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме отнесены: а) общие помещения дома; б) несущие конструкции дома; в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Указанный исчерпывающий перечень элементов общего имущества жилого дома является неполным и неточным.

Согласно СНиП от 2 августа 2001 г. элементы жилого дома достаточно четко подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т. д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Наконец, оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т. п.

Таким образом, к общему имуществу жилого дома, помимо названных в п. 1 ст. 290 элементов, относятся также пространства — тамбуры, чердаки и шахты, а также все конструкции (а не только несущие). Данный вывод имеет непосредственное практическое значение при решении вопросов, связанных с использованием пространств в жилом доме, например устройством мансард в чердачных пространствах.

Помимо этого, при сопоставлении формулировки п. 1 ст. 290 со ст. 7 Закона о товариществах собственников жилья, в которой раскрывается понятие общего имущества в кондоминиуме, обнаруживается, что к общему имуществу дома ГК не относит: 1) прилегающий земельный участок в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства; 2) иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Объясняется это, видимо, тем, что для включения данного имущества в состав кондоминиума необходимо его выявление, описание, определение границ и т. п.

Данное обстоятельство служит дополнительным аргументом в пользу того, что никакой кондоминиум не возникает автоматически, а появляется в качестве особого объекта права в установленном законом порядке, на что прямо указывает ст. 14 Закона о товариществах собственников жилья.

3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет правило, согласно которому доля в праве собственности на общее имущество жилого дома не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома (разумеется, при условии его оформления в качестве кондоминиума). Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение.

Из п. 2 ст. 290 вытекает, что доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру (как, впрочем, и судьбе права собственности на нежилое помещение в доме).

В литературе и в судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей — жилых и нежилых помещений и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК).

Данное объяснение поверхностно и иначе, как недоразумением, признано быть не может. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения, как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи — возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение п. 2 ст. 290 носит строго императивный характер.

Таким образом, отдельные помещения в жилом доме и общее имущество дома не соотносятся между собой в качестве главной вещи и принадлежности, а образуют вместе единую сложную вещь (ст. 134 ГК).

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к статье 290 Гражданского Кодекса РФ

В соответствии со статьей 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество), в том числе:
— межквартирные лестничные площадки, лестницы;
— лифты, лифтовые и иные шахты;
— коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— крыши;
— ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским и жилищным законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к Ст. 290 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения, по существу, следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

2. Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.

Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом.

Среди способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ и комментарий к ней). В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению — сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

3. Несмотря на то что в федеральных законодательных актах специальных указаний нет, следует иметь в виду, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей — квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

во-первых, отсутствие возможности выдела долей в натуре;

во-вторых, невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

в-третьих, признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

На наш взгляд, применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии.

4. Нельзя не отметить, что нормативные правовые акты разного времени, регулирующие отношения собственности в многоквартирных домах, приводят (приводили) разные перечни имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья. Согласно утратившему силу Закону об основах федеральной жилищной политики в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья.

———————————
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 52. Ст. 5079.

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из изложенного видно, что во всех документах перечень общего имущества остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в данный ЖК РФ в отличие от прежнего законодательства перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств .

———————————
Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 40.

5. Как и в ГК РФ, в ЖК РФ указывается на возникновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон об основах федеральной жилищной политики говорил об использовании обоих видов общей собственности — долевой и совместной. Однако по отношению к недвижимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ на основании ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого Закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» .

———————————
Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

6. Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь жилого помещения или иной недвижимости, принадлежащей лицу на праве собственности.

Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

7. По общему правилу владение или пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Закона о товариществах собственников жилья Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недвижимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Первоначально Закон о товариществах собственников жилья, а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим объединениям такого типа, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зарубежных государств российское законодательство детально не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании преимущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

8. В ЖК РФ впервые регламентируется правовое значение собрания собственников и процедур проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо отличать данное собрание от собрания в товариществе собственников жилья как органа управления юридического лица . Собрание собственников решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности.

———————————
Об органах управления товарищества собственников жилья см. комментарий к ст. 291 ГК РФ.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников. Правило о возможности созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц, собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать эффективным способом управления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

При этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

— форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

— дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

— повестка дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в принятии решений общего собрания не только предполагает право присутствия на собрании, но и, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса .

———————————
Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. N 1. С. 3.

В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Следует иметь в виду, что ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

В ст. 48 ЖК РФ устанавливается, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников, по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по тем из них, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Текущая редакция ст. 290 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к статье 290 ГК РФ

1. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома определяется в долях применительно к собственности каждого из владельцев жилых квартир. Право собственности на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не может быть отчуждено, кроме случаев передачи его новому владельцу жилого помещения, одновременно с переходом права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру в многоквартирном доме не может переходить к иному лицу без одновременной передачи аналогичного права и на долю в общей собственности на имущество данного дома, равно как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждено без одновременного отчуждения права на квартиру.

3. Судебная практика:
— определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;
— постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2014 по делу N А13-5629/2013;
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2014 по делу N А53-17578/2013;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А51-35825/2013;
— постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу N А21-5987/2013;
— решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.06.2014 по делу N А03-23326/2013;
— решение Арбитражного суда Красноярского края от 11.07.2014 по делу N А33-9386/2014;
— решение Суворовского районного суда Тульской области от 30.06.2014 по делу N 2-302/2014.

Консультации и комментарии юристов по ст 290 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 290 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

СТ 290 ГК РФ

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к Ст. 290 Гражданского кодекса РФ

1. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома определяется в долях применительно к собственности каждого из владельцев жилых квартир. Право собственности на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не может быть отчуждено, кроме случаев передачи его новому владельцу жилого помещения, одновременно с переходом права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру в многоквартирном доме не может переходить к иному лицу без одновременной передачи аналогичного права и на долю в общей собственности на имущество данного дома, равно как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждено без одновременного отчуждения права на квартиру.

2. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 19.05.2009 N 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71″ на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации»;

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. п. 8);

— Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. п. 40, 41);

— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (см. п. 1);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (см. п. 3).

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 290 ГК РФ

1. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома определяется в долях применительно к собственности каждого из владельцев жилых квартир. Право собственности на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не может быть отчуждено, кроме случаев передачи его новому владельцу жилого помещения, одновременно с переходом права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру в многоквартирном доме не может переходить к иному лицу без одновременной передачи аналогичного права и на долю в общей собственности на имущество данного дома, равно как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждено без одновременного отчуждения права на квартиру.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2014 по делу N А13-5629/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2014 по делу N А53-17578/2013;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А51-35825/2013;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу N А21-5987/2013;

— решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.06.2014 по делу N А03-23326/2013;

— решение Арбитражного суда Красноярского края от 11.07.2014 по делу N А33-9386/2014;

— решение Суворовского районного суда Тульской области от 30.06.2014 по делу N 2-302/2014.

Смотрите еще:

  • Ст 290 2911 ук рф ПОЗИЦИИ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТНОСИТЕЛЬНО МОМЕНТА ОКОНЧАНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ, ДАЧИ ВЗЯТКИ, ПОСРЕДНИЧЕСТВА ВО ВЗЯТОЧНИЧЕСТВЕ, КОММЕРЧЕСКОГО ПОДКУПА Одним из наиболее проблемных вопросов квалификации взяточничества и коммерческого подкупа является определение момента […]
  • Получить егрп в подольске Улица Кирова, город Подольск Дата обновления: 25.09.2018 Чтобы заказать выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) для объектов недвижимости улицы Кирова , выберите необходимый адрес в рубрикаторе или на кадастровой карте ниже. Адрес Россия, Московская область, город Подольск, улица Кирова Код […]
  • 290-2911 ук рф Взяточничество: понятие и юридическая характеристика Взяточничество - это предусмотренное ст. 290- 2911 УК умышленное общественно опасное активное поведение, подрывающее авторитет органов власти (управления), интересы государственной службы или службы в органах местного самоуправления. […]
  • Воинская часть в смоленске 7459 Войсковая Часть 7459 информация актуальна на 26.09.2018 на карточке организациис учетом всех используемыхисточников данных."> разделы Анкета Реквизиты Учредители Госзакупки Арбитраж Проверки Связи Лицензии ОКВЭД Выписка из ЕГРЮЛ ФНС РФ"> Сведения Росстата Сведения […]
  • Астрахань дома покупка Продажа домов в Астрахани этажей 2 , соток 2 , кирпич , лоджия , 2017 год водопровод, канализация, электричество, газ этажей 1 , кирпич , 1934 год отопление, водопровод, канализация, электричество, газ этажей 1 , соток 5 , шлакоблок , 2017 год водопровод, канализация, электричество, […]
  • Коап рк в новой редакции В КоАП РК введены альтернативные санкции в виде предупреждения Дата: 08 января 2018 в 18:45 2018-01-08T18:45:03+06:00 По сообщению сайта EKaraganda.kz С 9 января вступает в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Казахстан об административных […]
  • Ст 25 гпк рф Статья 25. Гражданские дела, подсудные военным судам и иным специализированным судам В случаях, предусмотренных федеральным конституционным законом, гражданские дела рассматриваются военными и иными специализированными судами. Комментарий к Ст. 25 ГПК РФ 1. Подсудность военных судов […]
  • Закон налог на недвижимость в 2016 году Новые правила налога на имущество физических лиц Пожалуй, одно из самых громких изменений, внесенных в НК РФ в последнее время, – это введение главы 32 "Налог на имущество физических лиц" (Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ), которая призвана заменить Закон РФ от 9 декабря […]
Записи созданы 5948

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх