Изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 09 декабря 2014 г. по делу N 33-3064 (ключевые темы: ставки арендной платы — кадастровая стоимость земельного участка — муниципальная собственность — сроки исковой давности — перерасчет)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 09 декабря 2014 г. по делу N 33-3064

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Уткиной И.В.

судей Жуковой Е.Г., Земцовой М.В.

при секретаре Рязанцевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Земцовой М.В. дело по апелляционной жалобе Кожевникова В.А. на решение Сердобского городского суда Пензенской области от 06.10.2014 года, которым постановлено:

«Взыскать с Кожевникова В.А. в пользу Администрации Сердобского района задолженность по оплате по договору аренды земельного участка «данные изъяты» копейки, неустойку «данные изъяты», а всего «данные изъяты».

Взыскать с Кожевникова В.А. государственную пошлину в местный бюджет «данные изъяты»».

Проверив материалы дела, судебная коллегия,

Администрация Сердобского района обратилась в суд с иском к Кожевникову В.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме «данные изъяты», в том числе основной долг в сумме «данные изъяты», а также пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме «данные изъяты».

06.10.2014 года Сербобский городской суд Пензенской области постановил вышеназванное решение.

Кожевников В.А. в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, неполного исследования обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора. Считает, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ о предстоящем повышении арендной платы Администрация Сердобского района обязана была его уведомлять не позднее 30 дней до даты повышения арендной платы. Такие уведомления он не получал, в связи с чем с установленным размером арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме «данные изъяты» и с ДД.ММ.ГГГГ в сумме «данные изъяты» он не согласен. Дополнительное соглашение об изменении арендных платежей, составленное истцом, ему не направлялось. Арендодатель обязан производить перерасчет задолженности и своевременно информировать арендатора.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации Сердобского района Пензенской области Савельева Ю.А. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы — без удовлетворения.

Кожевников В.А. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен судебной коллегией надлежащим образом.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения Савельевой Ю.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч. 4).

Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (п. п. 1, 2).

По смыслу приведенной правовой нормы, если цена на товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Таким образом, стороны договора обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельном участке, находящемся в собственности субъекта РФ, муниципальной и государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не являются в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно положениям ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, стороны вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

При этом абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как указано в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса РФ, Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 года N582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации ( п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 24.07.2007 года N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности», действующий с 30.10.2007 года).

Как следует из статьи 7 Закона Пензенской области от 07.04.2003 года N461-ЗПО «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области», органы местного самоуправления муниципального образования обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для выполнения задач, определенных пунктом 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления муниципального образования Пензенской области в соответствии с федеральным законодательством, в том числе управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; устанавливают порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности; обеспечивают выбор и формирование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, юридическим лицам — в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам — в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 9).

Право на получение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, реализуется гражданами и юридическими лицами при наличии свободных земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования (п. 2).

В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами Пензенской области и во исполнение Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582, Правительство Пензенской области приняло постановление N 940-пП от 04.12.2009 года «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно положениям п. 1.7 указанного Постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти Пензенской области и органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора.

Аналогичная норма содержится и в Постановлении Правительства РФ N582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Таким образом, дата перерасчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или ставки земельного налога и (или) коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, и (или) категории арендатора является императивной нормой.

Поскольку императивная норма п. 1.7 Постановления Правительства Пензенской области N 940-пП от 04.12.2009 года ограничивает пределы свободы определения условий договора относительно даты, с которой должен быть произведен перерасчет арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка, то стороны договора не вправе по своей воле определять содержание данного условия отлично от императивного предписания.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договора подобных изменений.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

При этом независимо от механизма изменения арендной платы, порядка извещения Арендатора о предстоящем повышении размера арендной платы, предусмотренной договором, новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу нормативного акта.

Суд первой инстанции установил, что на основании постановления Главы администрации Сердобского района Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ N между муниципальным образованием Сердобский район Пензенской области и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В тот же день, земельный участок передан ответчику согласно акту приема-передачи.

По условиям данного договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, общей площадью «данные изъяты» кв.метров с кадастровым номером «данные изъяты», расположенный по адресу: «адрес», примерно в 191 м. на Юго-Восток для использования в целях строительства кафе.

Согласно положениям п. 3.1 договора аренды земельного участка указано, что размер арендной платы составляет «данные изъяты» в год и соответственно «данные изъяты» в месяц. Размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону увеличения Арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно приложению к Договору аренды установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

На основании п. 3.4. Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы на основании: увеличения ставок земельного налога, изменения порядка расчета арендной платы, в связи с решениями уполномоченных органов централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, и по иным основаниям в соответствии с действующим на момент соответствующего увеличения размера арендной платы, законодательством. Изменения ставки земельного налога, порядка расчета арендной платы принимаются в соответствии с действующим законодательством, уполномоченными органами.

Согласно п.3.5. Договора увеличение арендной платы по Договору производится в следующем порядке: арендодатель за 30 (тридцать) дней до увеличения размера арендной платы извещает об этом арендатора. Арендатор обязан вносить арендную плату с учетом увеличения размера со следующего текущего месяца после уведомления об увеличении размера арендной платы по Договору.

Таким образом, из условий указанного договора аренды следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендатора.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату ежемесячно, до 10 числа текущего месяца путем перечисления на счет Администрации Сердобского района предусмотрена п. 3.2. Договора.

Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области от 27.11.2009 N918 -пП «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Пензенской области.

В соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области N918-пП от 27.11.2009 года кадастровая стоимость земельного участка, переданного Кожевникову В.А. в аренду, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила «данные изъяты» рублей.

В соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области N850-пП от 15.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка, переданного Кожевникову В.А. в аренду, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила «данные изъяты» рублей.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду Кожевникову В.А., Администрацией Сердобского района был осуществлен перерасчет арендной платы, которая составила с ДД.ММ.ГГГГ «данные изъяты», с ДД.ММ.ГГГГ составила «данные изъяты».

В данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Кроме того, как указывалось выше, п. 3.4. Договора аренды земельного участка предусматривается, что размер арендной платы подлежит перерасчету в одностороннем порядке в случае: изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что договором аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено изменение расчета арендной платы в одностороннем порядке, величина кадастровой стоимости земельного участка была изменена Администрацией Сердобского района Пензенской области обоснованно, поскольку стороны не вправе изменять определенный вышеуказанными нормативными актами, механизм расчета арендной платы, а в силу прямого предписания п. 1.7 Постановления Правительства Пензенской области N 940-пП от 04.12.2009 года арендная плата подлежала перерасчету с Кожевниковым В.А.

Суд первой инстанции также установил, что в нарушение условий заключенного договора аренды Кожевников В.А. свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Кожевников В.А. не уведомлялся в соответствии с п. 3.5. Договора о предстоящем повышении арендной платы, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку опровергаются выше перечисленными нормативными актами.

Кроме того, согласно дополнительному соглашению к договору N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено повышение арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года. Данное соглашение подписано Кожевниковым В.А.

Указание в соглашении отчества » Б.» вместо » А.» является технической ошибкой, поскольку из соглашения усматривается, что оно заключено в отношении договора N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Договор N заключен с Кожевниковым В.А., что не отрицал ответчик.

Расчет арендной платы, являющийся приложением к договору N подписан Кожевниковым В.А.

От права проведения экспертизы подписи под дополнительным соглашением ответчик отказался.

Доводы Кожевникова В.А. о том, что он не знал о повышении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года, судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку ДД.ММ.ГГГГ он подал на имя Главы администрации Сердобского района Пензенской области заявление о снижении арендной платы.

Согласно пункту 5.2 Договора, в случае нарушения срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которая перечисляется в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора.

Сторонами факт пользования указанным земельным участком по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не оспаривается.

Поскольку установлено ненадлежащее исполнение Кожевниковым В.А. своих обязательств по договору аренды, в связи с чем, возникла задолженность по арендной плате в размере «данные изъяты»

Размер подлежащей взысканию денежной суммы определен правильно на основании представленного Администрацией Сердобского района расчета.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что истцом пропущен срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств уважительности пропуска данного срока истцом не предоставлено.

В п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 15.11.2001 года N15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз.2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В суде первой инстанции ответчик заявил о применении срока исковой давности к задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год и просил отказать истцу в иске в этой части в связи с тем, что исковой срок (3 года) истек.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии с п. 1 и абз.1 п. 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу положений ст. 207 ГК РФ с истечением срока по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из материалов дела, плата за пользование земельным участком, ранее подлежавшая внесению ответчиком, рассчитана истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Однако, требования истца о взыскании арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заявлены истцом за пределами срока исковой давности.

Поскольку ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, то в удовлетворении данных требований за указанный период времени истцу следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика за вычетом задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме «данные изъяты» составил «данные изъяты»

Соответственно, подлежит уменьшению размер неустойки, которая подлежит начислению исходя из размера задолженности на ДД.ММ.ГГГГ в сумме «данные изъяты», за вычетом задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в сумме «данные изъяты».

Исходя из расчета задолженности, предоставленным истцом, на сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной «данные изъяты», неустойка на ДД.ММ.ГГГГ составила «данные изъяты».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана судебная оценка, оснований не соглашаться с которой у судебной коллегии не имеется.

Правовых доводов, влекущих отмену решения, апелляционная жалоба не содержит. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таком положении обжалованное решение является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Сердобского городского суда Пензенской области от 6 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кожевникова В.А. — без удовлетворения.

Судебная практика: об изменении договора аренды земельного участка в части арендной платы

Рассмотрение дела

Открытое акционерное общество (далее — ОАО) обратилось в Арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Теруправление) о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части порядка определения арендной платы.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы тем, что дополнительное соглашение является недействительной сделкой в силу следующего:

  • стороны внесли изменения в условия договора в редакции, не предусмотренной примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утвержденной распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее — Распоряжение);
  • стороны изменили рыночную стоимость арендной платы на основании недостоверного отчета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «М» (далее — ООО «М»).

Арбитражный суд своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку счел, что названное соглашение является оспоримой сделкой, и, сославшись на пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на пропуск истцом срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом Арбитражного суда. Руководствуясь статьями 421, 422, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, установленные дополнительным соглашением, не противоречат действующему законодательству и соответствуют принципу платности использования земельного участка.

Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд не дал оценки доводам истца об отсутствии основания для изменения ставки арендной платы, не рассмотрел вопрос о несоответствии отчета Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и неправомерно отклонил ходатайства о проведении нормативно-методической экспертизы данного отчета.

В отзыве на кассационную жалобу Управление сослалось на законность и обоснованность судебных актов, просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставить ее без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон участвовали в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда.

Законность решения Арбитражного суда и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендатор принял во владение и в пользование земельный участок.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Объект аренды передан по акту приема-передачи с определенным сроком аренды.

В договоре стороны оговорили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год. В этом случае арендодатель письменно уведомляет арендатора о размере арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается при изменении налоговой ставки в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы, исходя из налоговой ставки, установленной за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании письменного уведомления арендодателя. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Для определения рыночной стоимости арендной платы за земельный участок Теруправление обратилось к ООО «М», которое представило отчет.

Теруправление и Общество заключили соглашение, которым внесли изменения в договор аренды земельного участка, касающиеся размера и условий внесения арендной платы.

В соответствии с договором размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года.

Посчитав, что соглашение является недействительным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

За земли, переданные в аренды, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что размер арендной платы, его изменения и пересмотр контрагенты согласовали в договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Впоследствии стороны изменили данные положения договора своим волеизъявлением, подписав спорное дополнительное соглашение, которым определили размер арендной платы на основе отчета, что не противоречит действующему законодательству. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительным, поскольку оно не содержит условий, не согласованных сторонами и не соответствующих закону.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для изменения арендной платы отклоняются судом округа.

Ссылка заявителя о несоответствии отчета утвержденной форме договора юридически безразлична при оспаривании действительности спорной сделки, поскольку Распоряжением утверждена примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка (образец), основанная на требованиях земельного и гражданского законодательства. Вместе с тем порядок, условия и сроки внесения арендной платы, являющиеся обязательными условиями арендных правоотношений, определяются сторонами в результате переговоров, а потому утвержденная форма договора аренды не может быть оценена с точки зрения обязательности ее применения, иное противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Решение суда

Решение Арбитражного суда и постановление Первого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества — без удовлетворения.

Материал подготовлен юридическим отделом Первой Кадастровой Компании

Кассация разъяснила права муниципалитета по одностороннему повышению арендной платы за землю

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа сегодня представил на своем сайте итоговую справку по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, утвержденную президиумом АС ЗСО 17 августа 2015 года с учетом заключения Верховного суда РФ.

В 22-страничном документе тюменская кассация, в частности, отвечает на вопросы, подлежит ли взысканию задолженность по иску арендодателя к арендатору за пользование земельным участком, переданным в аренду под строительство, который не может быть использован по целевому назначению вследствие прохождения по нему красных линий; подлежит ли возврату страховой депозит, уплаченный арендатором в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору аренды, при действующих правоотношениях; вправе ли арендатор требовать взыскания убытков в виде арендной платы, уплаченной им в период с момента незаконного уклонения публичного органа (арендодателя) от передачи в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ соответствующего земельного участка до приобретения его в собственность, и др.

Так, АС ЗСО дает следующее разъяснение по вопросу, может ли публичный орган (арендодатель) в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за земельный участок в связи с применением рыночной стоимости этой платы вместо указанной в договоре кадастровой стоимости земельного участка?

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется
с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Изложенное соответствует положениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Вместе с тем в случаях, когда нормативный акт устанавливает альтернативу элементов (способов) определения арендной платы и возможность одностороннего порядка их изменения в рамках этой альтернативы, реализация права на такое изменение должна соответствовать положениям гражданского законодательства и условиям договора. В частности, не приводить к смене методики, которая является частью договора, если право на ее одностороннее изменение в связи с волеизъявлением арендодателя сторонами не предусмотрено (постановление АС ЗСО от 10.02.2015 по делу № А27-11464/2014).

Указанный подход соответствует судебной практике и учитывает общеобязательные принципы экономической обоснованности
и предсказуемости, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (постановления Президиума ВАС РФ № 9707/13 от 17.12.2013 и № 15837/2011 от 17.04.2012).

Кроме того, в рассматриваемом случае следует учитывать правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26.06.2015 (вопрос 7 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»).

С полным текстом итоговой справки Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по обобщению судебной практики
по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, можно ознакомиться здесь.

Незаконное повышение арендной платы

Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять стоимость аренды государственной (муниципальной) земли, если иное не предусмотрено договором (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 9330/09).

В хозяйственной практике госорганы, предоставляя в аренду государственную (муниципальную) землю, впоследствии нередко в одностороннем порядке меняют первоначально согласованную стоимость арендной платы, ссылаясь на изменение уполномоченным органом ее базовых размеров. Недавно ВАС РФ разобрался, могут ли такие арендодатели в одностороннем порядке менять существенные условия договора аренды.

Общество в 2004 г. получило в аренду земельный участок, находившийся в муниципальной собственности. В договоре аренды было предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы подлежит перерасчету арендодателем при изменении базовых размеров арендной платы не чаще одного раза в год.

Арендодатель за период с 1 января 2006 г. по 23 марта 2007 г. в одностороннем порядке произвел перерасчет арендной платы. Основанием для этого послужило изменение базовых ставок арендной платы. Общество с таким перерасчетом не согласилось, указав, что в соответствии с условиями заключенного договора одностороннее изменение ставок арендной платы недопустимо. Арендодатель обратился с иском в суд.

Суды первой и кассационной инстанций поддержали требования арендодателя и удовлетворили иск исходя из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата за пользование таким объектом аренды должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому арендодатель обоснованно пересчитал арендную плату и правомерно потребовал взыскания задолженности и пеней с арендатора.

Однако ВАС РФ указал, что решения судов вынесены с нарушением норм действующего законодательства. Дело в том, что уполномоченными органами РФ, субъектов РФ или органами местного самоуправления могут устанавливаться лишь порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, но не размер арендной платы. Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Это означает, что по данному условию между сторонами должно быть достигнуто соглашение в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ. За исключением случаев, предусмотренных законом или договором, односторонние изменения условий обязательства не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

По условиям заключенного сторонами договора аренды любые изменения в договор должны оформляться двусторонним письменным соглашением. Поскольку условие о цене считается существенным и стороны не вносили в договор изменений о цене и не заключали дополнительного соглашения по условию о цене, перерасчет цены договора арендодателем в одностороннем порядке неправомерен. При изменении базовых размеров арендной платы арендодатель лишь вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.

Таким образом, даже при изменении базовых ставок арендной платы, утвержденных уполномоченным органом, пока между сторонами договора аренды государственной (муниципальной) земли не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, арендатор может платить за арендуемый земельный участок по ранее согласованным ставкам. И это не будет считаться нарушением условий договора.

Смотрите еще:

  • Водительские права вв1 "Единый день безопасности дорожного движения" - каждую среду "Тонировка" - постоянно "Игра" - постоянно "Оружие" - постоянно "Уголь" - постоянно "Антитеррор" - постоянно "Алкоголь" - постоянно "Сплошные проверки пешеходов и водителей" - каждую среду "Автокресло" - […]
  • Возврат денежных средств по договору комиссии Апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2015 г. N 33-15801/15 (ключевые темы: защита прав потребителей - договор комиссии - комитент - денежное обязательство - комиссионер) Апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2015 г. N […]
  • Срок начисления пени по договору Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 сентября 2014 г. N Ф09-5670/14 по делу N А60-43190/2013 (ключевые темы: неустойка - сроки исковой давности - арендная плата - основной долг - взыскание пени) Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 […]
  • Как отказаться от эстонского гражданства Освобождение от гражданства Эстонии Заявление о выходе из гражданства Эстонии можно подать в Бюро гражданства и миграции Департамента полиции и погранохраны (РРА) через Генеральное консульство Эстонской Республики в Санкт-Петербурге. Для подачи заявления необходимо предварительно […]
  • Единовременное пособие при рождении второго ребенка какие документы нужны Единовременное пособие при рождении ребенка Существующая система государственной социальной помощи в России предусматривает несколько видов компенсационных и стимулирующих выплат, предоставляемых семьям по случаю рождения детей. Единовременное пособие при рождении ребенка — одна из […]
  • Мировой суд уфа участок 6 Мировой суд уфа участок 6 Судебный участок № 6 по Орджоникидзевскому району г.Уфы Республики Башкортостан Зональное семинар- совещание Аппарат мирового судьи Мировой судья Ахметзянова Флюра Рахимовна Телефон: 260-01-83 факс 260-06-36 помощник мирового судьи Быкова Ирина […]
  • Статья 319 ук рф практика Практика по ч. 1 ст. 318 и ст. 319 УК РФ. Адвокат по уголовным делам. За юридической помощью к адвокату по уголовному делу обратился гражданин Г., которого обвиняли в том, что он ударил и публично оскорбил представителя власти - старшего сержанта С. Г. работал преподавателем японского […]
  • Ст 46 нк рф 2014 Ст. 46 НК РФ (2017): вопросы и ответы Ст. 46 НК РФ: официальный текст Ст. 46 НК РФ : вопросы и ответы Ст. 46 НК РФ регулирует процедуру принудительного взыскания с российских налогоплательщиков налогов, сборов, страховых взносов, пеней и штрафов за счет средств, размещенных на […]
Записи созданы 6417

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх