Действителен ли договор найма без акта приема-передачи жилого помещения

Правомерность договоров аренды без актов приема-передачи

Уважаемый Аноним. В соответствии со ст.607 и 611 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, составление актов приёма-передачи арндованного имущества необязательно. Поэтому налоговая инспекция и затребовала только договора аренды.

Удачи. Сергей. Мой ответ — ваш отзыв.

Здравствуйте, уважаемый Аноним!

Если в договоре аренды указаны все необходимые реквизиты, указаны стороны заключившие его, чётко определён предмет передаваемого умущества (помещения, здания) и другие необходимые условия, то сам договор считается заключённым.

Ответ:составление актов приёма-передачи аредованного имущества необязательно. Ввиду этого налоговой инспекция и нужен был только договор аренды. Ст. 89 НК РФ: Налогоплательщик обязан обеспечить возможность должностных лиц налоговых органов, проводящих выездную налоговую проверку, ознакомиться с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов. При проведении выездной налоговой проверки у налогоплательщика могут быть истребованы необходимые для проверки документы в порядке, установленном статьей 93 настоящего Кодекса. Т. е. если нет требования о предоставлении акта приёма-передачи арендуемого имущества, вашей вины в том нет.

Да, налоговая может положить в основу анализа договор аренды без учета актов приема-передачи.

Если данный акт приема-передачи указан в договоре как неотъемлемая часть этого договора (а такое положение, как правило, имеется), то рассмотрение договора без его неотъемлемой части неправомерно, поскольку текст договора не содержит всех условий обязательства, согласованных сторонами. Будут вопросы — обращайтесь.

Акт является обязательным, если о нем говорится в тексте самого договора, а также, если указано, что акт является неотъемлемой частью договора.

Действителен ли договор

Может ли суд признать договор купли — продажи 2001 года действительным, если до сих пор собственность осталась на продавце в Рег. палате, покупатель не предпринимал действия для регистрации собственности (недвижимости) и теперь продавец, выплатив налоги за все годы, не согласен с этим договором?

Ответы юристов (6)

Договор купли-продажи исполнен, но переход права собственности не
зарегистрирован? А выкупная стоимость недвижимости уплачена покупателем? Акт
приема-передачи имущества подписан? Т.е. фактически договор исполнен?

Договор является действительным, если соблюдена письменная форма и
договор подписан сторонами. Однако, право собственности покупателя возникает с
момента государственной регистрации перехода права собственности (статья 551
Гражданского кодекса РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд
вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ
об исполнительном производстве, также по требованию судебного
пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода
права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Здесь не нужно признавать договор купли-продажи действительным, нужно
регистрировать переход права в Росреестре, и если возникнут проблемы с
регистрацией в связи с давностью договора, тогда идти в суд.

Что касается несогласия продавца с договором, необходимо понимать
основания его несогласия для оценки юридической возможности оспаривания
договора. В то же время, обращаю внимание на истечение сроков исковой давности
для предъявления требований в рамках рассматриваемого договора.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Ольга! В данном случае суд может расторгнуть Договор на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса России в связи с существенным нарушением Договора Покупателем, в результате чего Продавец в значительной степени лишился на того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора.

В этой связи, если Покупатель не исполнил свою обязанность по Договору в срок, установленный Договором, при этом, в результате такого неисполнения в имущественной сфере Продавца возникли убытки, основания для обращения в суд имеются.

Поэтому Договор в данном случае действителен, но может быть расторгнут по решению суда.

Если Вам потребуется помощь в дальнейшем, пишите.

Здравствуйте, а Вы когда узнали, что имущество не переоформлено в рег. палате? Налоги ведь приходили, значит Вы как минимум в 2002-2003 году уже знали, что собственность не зарегистрирована на нового собственника по договору. Соответственно узнали о нарушении своих прав более чем 3 года назад, в связи с чем, полагаю, что пропущен срок исковой давности. Поэтому расторгнуть договор через суд не получится, если только последний не восстановит Вам пропущенный срок, но это вряд ли.

Более того, необходимо изучить сам договор, а особенно обязанности покупателя.

Я так понимаю Вас не устраивает тот факт, что новый собственник не зарегистрировал надлежащим образом купленное имущество, ввиду чего Вам приходят налоги за него.

В налоговую обращались с договором?

Уточнение клиента

Узнали, что собственность на нас в 2012 году при проверке меня как гос. служащего. Я получила выговор за то, что не отчиталась за имущество имеющееся. Налоги уплатили тогда, обратившись в налоговую сами.

13 Октября 2014, 16:14

Статья 38 Налогового кодекса РФ: Объект налогообложения

1. Объект налогообложения — реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 137-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй настоящего Кодекса и с учетом положений настоящей статьи.

2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Статья 1. Плательщики налогов

1. Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее — налоги) признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

2. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).

3. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства.

(в ред. Федерального закона от 28.11.2009 N 283-ФЗ)

Право собственности по договору, а также по акту приема-передачи перешло покупателю, следовательно налог обязан платить он.С покупателя Вы вправе требовать возмещения убытков за прошедшие 3 года.

В силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора
купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Читаю разъяснения ФАС СЗО (разъяснения старые, но
имеют место быть и соотносятся с приведенной нормой об отношениях с третьими лицами): «поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной
регистрации, то право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и
его государственная регистрация, как правило, не совпадают по времени. Для продавца договор недвижимости считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Следовательно, акт приема-передачи недвижимости по договору купли-продажи может быть оформлен, а имущество передано как до государственной
регистрации, так и после нее. Неслучайно законодатель в пункте 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрел, что исполнение договора
продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими
лицами.

Вышесказанное свидетельствует о том, что право
собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.

Что касается соотношения момента возникновения права
собственности и момента возникновения обязанности уплачивать налог на недвижимое имущество. Представляется, что с точки зрения гражданского законодательства, коль скоро субъектом данного налога является собственник
имущества, то обязанности по уплате налога возникают с момента государственной регистрации, а не с момента
заключения договора купли-продажи, который не подлежит государственной регистрации, и не с момента подписания акта приема-передачи.

Однако нельзя забывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство, если иное не предусмотрено законодательством, не применяется к налоговым отношениям.
В силу его публичности в налоговом законодательстве могут быть предусмотрены нормы, определяющие иной порядок уплаты налогов на недвижимое имущество».

Однако, специальных норм в Налоговом кодексе не установлено… Напротив, НК РФ содержит бланкетную норму — об определении титульного собственника в соответствии с гражданским законодательством.

В настоящее время аналогичные нормы о моменте возникновения права собственности закреплены в статье 8.1. ГК РФ.

Узнали, что собственность на нас в 2012 году при проверке меня как гос. служащего. Я получила выговор за то, что не отчиталась за имущество имеющееся. Налоги уплатили тогда, обратившись в налоговую сами.

Налоговая все это время не присылала налоги и не требовала их с Вас? Интересно.

Значит необходимо запастись доказательствами, что узнали о нарушении своих прав лишь в 2012 году.

Коллега сослался на статью 450 ГК РФ.

Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Боюсь данный пункт не совсем подходит. Вы не в значительной степени лишаетесь того, на что рассчитывали при заключении договора.

Деньги переданы, квартира передана. Следовательно основные условия договора соблюдены.

Необходимо изучать практику по подобного рода оспариванию сделок.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К договору продажи недвижимости применяются положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Госрегистрация договора продажи жилого помещения удостоверяется штампом регистрационной надписи, проставляемым на всех подлинных экземплярах договора (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ и п. 23 Инструкции).

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года

п. 60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

То есть практика и закон разнятся.

Уточнение клиента

Скажите, если дело проиграем и имущество уйдет покупателю, можем ли подать на моральный ущерб, если ситуация создала: 1. проблемы мне на работе, 2. расходы на обращения в рег. палату, суд, налоги, 3. серьезное ухудшение здоровья мужа на нервной почве (мед документы есть)?

13 Октября 2014, 19:18

Уточнение клиента

Может налоги и приходили на ту проданную квартиру, я не знаю. Нам — нет.

13 Октября 2014, 19:23

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон, тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.

Давайте разберемся с договором. Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья – это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно – в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например – срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРП и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2014-2015 году ). Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.

Недействительность договора аренды в связи с отсутствием акта приема-передачи

Арендатор не подписал акт приема-передачи,который является неотъемлемой частью договора. Отказывается платить аренду,говорит,что договор не действителен. Так ли это?

14 Мая 2012, 18:30 eva, г. Омск

Ответы юристов (1)

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружениязаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Если делать вывод из судебной практики, то отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения.

Судебная практика: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2

«. Как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и предприниматель Мазин Д.В. (арендатор) подписали охранно-арендный договор от 05.11.99 N 09, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование с последующим выкупом или приватизацией недвижимый памятник истории и культуры — здание промышленного назначения, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 05.11.2040.

Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки. «

Таким образом, если Ваш арендатор подписал договор аренды, то можно считать договор заключенным. Обращайтесь в суд, если Ваш арендатор не платит Вам арендную плату.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Действителен ли договор найма без акта приема-передачи жилого помещения

Недостатки обычно указываются в акте приёма-передачи, Вы либо миритесь с ними, либо договор не заключаете. А законно заключённый договор будет означать Ваше согласие со всеми недостатками.

Как вариант, можно заключить не действительный договор аренды, т.е. с отсутствием обязательных приложений к нему, без которых он будет не действителен или с существенными иъянами в приложениях, с которыми он также будет не действителен. А когда Вам будет нужно, обратитесь к арендодателю с претензией по заключённому договору и требованием составить новый от числа обращения.

Стряпчий +11
Участнег

При чем тут договор аренды? Акт — это акт, он ни как не влияет на заключенность договора аренды. В акте можно указать на недостатки и соответственно по договору арендодатель не выполнит условия по передачи надлежащей недвижимости.

Stea1th +17427
Гуру M&A

Договор аренды при том, что тема об аренде помещения и на сколько я понял, договор уже составлен / подписан и дело осталось за подписанием акта и официальным приёмом помещения. Акт приёма передачи является неотъемлемой частью этого договора, без которого договор не действителен. Если опираться на практику, то аренда без актов (и др. обязательных приложений) — суд без шансов.

«В акте можно указать на недостатки и соответственно по договору арендодатель не выполнит условия по передачи надлежащей недвижимости.» — Другими словами «Договориться об аренде интересующего помещения и отказаться в последний момент». Смысл указывать недостатки помещения, если арендатор заинтересован в нём, тем самым отказываясь от заключения договора и самого интересующего помещения? Судя по словам ТСа, он хочет затянуть процесс, а не оспорить договор и лишиться помещения.

Стряпчий +11
Участнег

Полнейшую ерунду пишите. Договор аренды консенсуальный и считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Передача недвижимости на заключенность договора не влияет. Более того скажу, что можно заключить договор аренды недвижимости которой еще нет у арендодателя (см. п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

Aztek +363
Zахватчег

Камрад, не обращайте внимание, очередной фантазер на сайте.

меня больше интересует вопрос, отчего ТС ничего не пишет? Наверное, потерял интерес к теме.

Stea1th +17427
Гуру M&A

В чём именно ерунду увидели?

Консенсуальность не синоним законности, значит договор может быть консенсуальным, заключённым, но не действительным по неким основаниям. Вопрос не в заключении договора и с какого момента он считается заключённым, а в легитимности его заключения. ТСу был предложен вариант, при котором легитимность сделки легко оспорить и добиться желаемого результата.

п. 3, ст. 607 ГК — Тут говориться о тех приложениях, которые имел ввиду. Я надеюсь, Вы не хотите сказать что договор аренды будет считаться дейсивительным без данных приложений и акта.

Стряпчий +11
Участнег

Цитирую вашу ерунду:

Акт приёма передачи является неотъемлемой частью этого договора, без которого договор не действителен.

Без акта приема передачи договор аренды будет считатья действительным. В дальнейшем Вы переобулись и начали гооворить не об акте передачи, а о каких-то иных приложениях. Это во-первых.

Во-вторых. Где в ГК РФ указано на обязательность приложений к договору аренды?

В-третьих, в 99,9% случаев в тексте самого договора аренды указывается адрес и место нахождения помещений в здании и их площадь и этого достаточно для определения предмета аренды.

В-четвертых, арендатор заинтересован в заключении и исполнении договора аренды и в последующем, в конце января, он все же планирует приянть помещение. Согласно абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении воли.

Stea1th +17427
Гуру M&A

Отвечу по пунктам:

1. Разговор идёт об аренде недвижимости, а не просто о безотносительной аренде чего-либо.

Основываясь на практике по спорам с недвижкой, варианты такие (либо-либо): 1. Должен быть акт; 2. Неопровержимые док-ва того, что арендатор действительно занимал объект (как правило, таких не бывает); 3. В суде договор будет признан недействительным.

2. Дальше, в ГК РФ не указаны приложения, но сказано что имущество должно быть чётко определено и если оно не определено, то договор считается не заключённым / не действительным — об этом говорится в п.3, ст. 607 ГК «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.«

3. Адрес и плащадь — да, указаны в 99% случаев, но это не является чётким определением объекта аренды, т.к. при данных условиях площади могут смещаться арендатором, а следовательно могут быть легко оспорены. При наличии эскизного плана + тех. / кадастр. паспорта в договоре, объект будет определён чётко и сместить площади будет невозможно, т.к. они утверждены сторонами.

4. ТС похоже потерял интерес к теме, поэтому этот пункт не буду коментировать.

Заключение договора аренды задним числом

Добрый день, вопрос следующий:

Я арендую помещение, в нём сменился собственник, был долгий период улаживания рабочих моментов, сейчас мы остановились на следующем намерении — заключить договор аренды с 1 октября 2015 года, акт передачи помещения — с 1 ноября 2015 года.

Моя задача — начать платить за помещение с 1 ноября.

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?

Подписать договор 1 ноября нет возможности, т.к. я нахожусь в Москве, арендатор — в Питере, нужно отправлять новый договор, а версия договора от 1 октября уже там, время поджимает.

Договор — в приложении.

Ответы юристов (15)

Артем, добрый день согласно ст. 425 Гражданского кодекса РФ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Ограничений в законе в отношении указанного вами договора нет так что вы вправе распространить его действие на период до фактического подписания договора.

Подпишите текущей датой и укажите какой период времени до его подписания он затрагивает.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Да, можно.

В договоре — в шапке пишите — 1.10.15 например.(это дата заключения)

ниже- в сроке аренды пишите- с 1.11.15 (либо если срока нет — пишите дата начала аренды помещения и тоже самое — 1.11.15)- это уже пойдет дата аренды

В акте — 1.11 дата передачи от арендодателя к арендатору и все.

гк в ст 425 это сделать так же позволяет

Здравствуйте. Да можете в принципе, так как у Вас договор по сроку меньше 1 года, то можете. Главное чтобы с отчётностью проблем не было.

Подписать договор 1 ноября нет возможности, т.к. я нахожусь в Москве, арендатор — в Питере, нужно отправлять новый договор, а версия договора от 1 октября уже там, время поджимает.
Артём

Подпишите когда будете в Москве

Артем, добрый день.

Если руководствоваться договором, то именно за октябрь, Вы должны заплатить.

2.3.
Арендатор обязан передать
Субарендатору Помещение в субаренду по Акту не позднее «01» октября 2015 года.
4.2. Размер месячной арендной платы составляет 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей, НДС не
облагается. В течение пяти дней с момента заключения договора Субарендатор
обязуется совершить платеж в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей

Никаких ограничений в законе нет. Если другая сторона согласна на такое то смело можете заключить такой договор. (ст.425 ГК РФ). Начальная дата аренды указывается 01.11, а договор заключаете от 01.10.

В целом конечно заключение договора задним числом не совсем законно и несет в себе определенные риски. Но если вы сами на это решились, то обратите внимание на пункт 4.4.

4.4 В течение трех банковских дней после подписания акта
приема-передачи Помещения, составленного в рамках настоящего договора, Субарендатор
оплачивает за первый, подлежащий оплате период субаренды, по ставке,
оговоренной в п.4.2. настоящего договора. Расчет суммы первого арендного
платежа производится, исходя из количества дней с момента передачи Помещения
Субарендатору и до последнего дня включительно календарного месяца. Оплата
первого счета осуществляется в течение 3 банковских дней с момента его
выставления.

Данный пункт в целом не меняет начало действия договора (определено в п.10.1 как дата подписания договора сторонами), а как раз и устанавливает, что фактически вносить оплату вы должны только после подписания акта приема-передачи.

Можно ли заключить договор 1 октября, акт приёма-передачи 1 ноября и начать платить с ноября? Должно ли что-то быть прописано в акте при таком раскладе?
Артём

Можно, исходя из п. 4.4. В акте ничего нового прописывать не обязательно

Так как у Вас в договоре стоят конкретные сроки оплаты, то рекомендую составить дополнительное соглашение в котором прописать, что оплата по договору начинается с момента подписания Акта приема-передачи помещения, а не заключения договора.

Здравствуйте Артем, да вы можете подписать такой акт приема- передачи помещения, при этом вы можете указать в акте то, что помещение передано именно 1 ноября, при этом дата подписания самого акта большой роли играть не будет

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Но Вам следует помнить, что договор аренды заключенный на срок более одного года подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ регистрации в Росреестре

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

У Вас п. 4.2 противоречит п. 4.4.

Да, конечно вы можете заключить договор аренды от 1.10.

Вы вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора согласно ст.425 ГК РФ.

В этом случае в договор следует включить, например, следующую формулировку: «Отношения сторон по аренде помещения, возникшие 1 октября 2015 г., регулируются положениями настоящего договора»

Либо можно заключить доп согласие, в котором также предусмотреть, что действие договора распространяется на ранее возникшие правоотношения.

Добрый день, Артем!

Вы можете подписать договор 01.10.2015, а помещение принять 01.11.2015 г., поскольку п. 4.4 Вашего договора это предусматривает: «В течение трех банковских дней после подписания акта приема-передачи Помещения, составленного в рамках настоящего договора, Субарендатор оплачивает за первый, подлежащий оплате период субаренды, по ставке, оговоренной в п.4.2 настоящего договора». Единственный «узкий» момент — это п. 2.4 договора, где предусмотрено уклонение субарендатора от принятия помещения в субаренду. Но речь идет именно о необоснованном уклонении, которое арендатору придется доказать, в случае если он решит воспользоваться предусмотренным правом о начислении платы за простой помещения.

В акте приема-передачи обязательно должно быть прописано, что помещение принято именно с 01 ноября 2015 г., для подстраховки можно в акте вписать фразу, что «с указанной даты у Субарендатора возникает обязанность по оплате арендных платежей». По сути, это распространенная практика, когда дата договора и дата приема-передачи помещения не совпадают.

С уважением, Эрика Снитко

Анна, Вы пишите: У Вас п. 4.2 противоречит п. 4.4. В чем противоречие? На мой взгляд, наоборот, все логично. В соответствии с п. 4.2 после заключения договора передается обеспечительный платеж в размере 25 000 руб. А в соответствии с п. 4.4 в течение 3 дней с момента приемки помещения подлежит оплате арендная плата. В чем противоречие?

Артем Вам не и за чего беспокоиться. Согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Согласно ст. 224 ГК РФ Статья 224. передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт наличия или отсутствия регистрации договора для Вас, как для сторон уже не имеет значения, в связи с изменением положений ст. 433 ГК РФ с 01.06.2015г., в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Вот позиция ВАС РФ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165

3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.
Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, какой датой будет подписан договор аренды не имеет значения, т.к. важен факт передачи имущества и именно с этого момента наступает обязанность по оплате арендных платежей.

Смотрите еще:

  • Расторжение договора купли-продажи квартиры образец Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подписывается сторонами при достижении взаимного согласия о необходимости расторгнуть заключенный договор купли-продажи квартиры. В отличие от любых других договоров, не […]
  • Квартира ветерану вов после смерти Чья квартира? Здравствуйте, хочу поинтересоваться подаренная квартира ветерану ВОВ, после смерти если в нее не был прописан не один из родственников, она вернется обратно государству? Ответы юристов (2) подаренная квартира ветерану ВОВ, после смерти если в нее не был прописан не один из […]
  • Как выписать рецепт на ношпу Как выписать рецепт на ношпу ДИБАЗОЛ (фармакологические аналоги: бендазола гидрохлорид ) — применяют аналогично папавери­на гидрохлориду, можно вводить парентерально для снятия гипертензивного криза. Имеются сложные комбинированные таблетки дибазола с теоброми­ном, сальсолином, […]
  • Банк клиент мошенничество Из-за мошенников банки теряют популярность, а клиенты - деньги Банки компенсируют клиентам деньги, украденные с пластиковых карт и электронных счетов. Возврат средств гарантирует новый проект поправок в Гражданский кодекс. Ранее получить свои накопления можно было после расследования […]
  • Детские пособия на второго ребенка в 2012 Ежемесячное пособие на третьего ребенка до 3 лет В мае 2012 года Владимир Путин подписал указ № 606, касающийся мер по реализации демографической политики в нашей стране. В соответствии с данным указом в большинстве регионов России на третьего родившегося ребенка и последующих детей […]
  • Продажа залогового имущества банками тольятти Продажа залогового имущества банками тольятти Покупка залоговых квартир: «за» и «против» Продажа залогового имущества стала, благодаря кризису, обычным делом. На выкупе заложенных автомобилей, сельхозтехники и даже мебели находчивые граждане успели если не заработать, то существенно […]
  • Перерегистрация ооо услуги Наши услуги Перерегистрация ООО в 2018 году Перерегистрация ООО в 2018 году. Вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, касающиеся всех ООО - Обществ с ограниченной ответственностью. Данные поправки предусматривают приведение уставов всех ООО в соответствие с […]
  • Нужно ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет Налог при продаже недвижимости Кто обязан платить подоходный налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ в случае продажи имущества? При продаже любого имущества, находящегося в собственности гражданина менее 3 лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый подоходным налогом. […]
Записи созданы 6707

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх