Аренда предприятий гражданский кодекс

Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарии к ст. 656 ГК РФ

1. Особенность договора аренды предприятия определяется особенностями предмета аренды. Предприятие — это имущественный комплекс, в который входят не только здания и сооружения, но также территория, земельные участки, используемые для производства, оборудование и основные средства, оборотные средства, в числе которых сырье, топливо и материалы. В состав предприятия могут входить водные объекты и другие природные ресурсы. К предмету аренды могут быть причислены исключительные права на обозначение деятельности, а также права требования, связанные с деятельностью предприятия. Кроме того, арендодатель вправе передать в составе предприятия здания или сооружения, которые не являются его собственностью и находятся у него в пользовании на основании договора или закона.

2. Права, которые имеются у арендодателя на имущество, находящее в собственности третьих лиц, передаются на основании закона или других правовых актов. Так, пункт 2 статьи 647 ГК РФ гласит, что арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению транспортного средства.

3. В отношении права производить тот или иной вид деятельности, подлежащий лицензированию, комментируемая статья устанавливает следующее правило: передача прав на занятие лицензируемой деятельности вместе с предприятием невозможна. Таким образом, арендатор обязан самостоятельно получить лицензию, если она необходима, а арендодатель, передав предприятие, остается обязанным выполнять требования кредиторов, несмотря на то что предприятие сдано в аренду. Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Федеральным законом от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Договор аренды предприятия

Предметом любого договора является то, в отношении чего складывается взаимодействие сторон договора.

Предметом договора аренды предприятия является имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Договором аренды предприятия признается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. предприятие.

В состав имущественного комплекса передаваемого арендатору по договору аренды предприятия входят:

  • — земельные участки,
  • — здания,
  • — сооружения,
  • — оборудование,
  • — запасы сырья,
  • — топлива,
  • — материалы и иные основные и оборотные средства предприятия,
  • — права пользования землей, водными объектами и иными природными ресурсами,
  • — права требования,
  • — долги, относящиеся к предприятию,
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (например: фирменное наименование, товарный знак, доменное имя и др.) и другие исключительные права .

Важно: лицензии на осуществление определенных видов деятельности, имеющиеся у арендодателя, не подлежат передаче арендатору, за исключением случаев прямо оговоренных в законе.

В связи с чем, если по договору аренды предприятия арендодателем были переданы обязательства, которые не могут быть исполнены арендатором без получения лицензии, то такие обязательства перед своими кредиторами обязан исполнять арендодатель.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора.

Права кредиторов

Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.

Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.

Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.

Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.

При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.

Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.

Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое предприятие. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору при заключении договора аренды осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан подготовить предприятие к фактической передаче, составить передаточный акт и нести расходы, связанные с передачей имущества, если эта обязанность не отнесена на арендатора договором аренды.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:

  • 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
  • 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
  • 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе:

  • Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия (действующая редакция)

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 656 ГК РФ

1. Договор аренды предприятия имеет особый предмет — предприятие как имущественный комплекс. Предприятие передается в аренду в целях осуществления деятельности арендатора, но в соответствии с деятельностью предприятия в целом как имущественного комплекса, поэтому при заключении договора аренды предприятия арендатору в аренду передается не только здание как основной объект предприятия, в котором находятся офисные и или производственные помещения, но и (см. ст. 132 ГК РФ):

— оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (к ним можно отнести мебель, компьютерную технику, транспортные средства и т.п.);

— запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

— права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, под которыми понимаются компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность;

— здания, сооружения и оборудование, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

— права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо этого арендатору передаются также и права требования и долги арендодателя, связанные с деятельностью предприятия. На наш взгляд, передача арендатору долгов предприятия в составе его имущественного комплекса является неверной, так как долги возникли в результате деятельности арендодателя и для дальнейшей деятельности арендатора они не могут иметь значение, поэтому в целях обеспечения деятельности арендатора после заключения договора аренды полагаем, что арендодатель обязан обеспечить ему возможность такой деятельности, уплатив долги. Что же касается прав требования, то эти права, поскольку они еще не удовлетворены исполнением со стороны должников, касаются дальнейшей деятельности предприятия, поэтому передача таких прав арендатору, по нашему мнению, обоснована.

Исключительным правом арендодателя, которое не может быть передано арендатору, является право на занятие определенной деятельности на основании лицензии, поэтому, если при отсутствии такой лицензии у арендатора он лишен возможности использовать предприятие в целях своей деятельности, арендодатель обязан выполнить все свои обязательства перед кредиторами с учетом свои прав на основании данной лицензии.

2. Судебная практика:

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4765/2012;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 N Ф05-8999/14 по делу N А40-147215/2013;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-7919/2009;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008;

— Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2009 N А64-4731/08-8.

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарий к статье 656 Гражданского Кодекса РФ

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х — начале 90-х гг. XX в. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. ст. 16 — 25). Нормы об аренде предприятий (ст. ст. 656 — 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что Основы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам — организациям арендаторов (кроме сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, — ст. 24, а также аренды предприятий кооперативами — ст. 25). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что нашло отражение в законодательстве о приватизации (ст. 16 Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).

Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В этой связи при создании арендных предприятий приходилось применять не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.

Действующий Закон о приватизации не рассматривает аренду предприятий с правом последующего их выкупа как оправдавший себя способ приватизации.

Статья 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий не утрачивают своего значения и после внесения изменений в законодательство о приватизации, но сфера их применения становится значительно уже.

Главное отличие ГК в регулировании аренды предприятий от ранее действовавшего законодательства в том, что предприятия рассматриваются в нем как объекты права — имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение.

В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно, и договор аренды предприятия обязательно должны предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК).

В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);
2) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия — запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием — объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;
3) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК);
4) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу разнородности входящих в его состав объектов. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи — сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.

Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.

В п. 1 ст. 656 определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в т.ч. арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.

Есть особенности, касающиеся перевода долгов, входящих в состав имущества предприятия (подробнее см. ст. 657 и коммент. к ней), уступки прав (требований) — ст. ст. 382 — 390 ГК.

Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.

Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе ГК, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.

Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган — министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны. Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная ГК модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. ст. 66, 109 ГК). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.

По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать доходы только от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом? В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. В законодательстве ответа на них пока нет.

Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) реально может иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В этой ситуации мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса по договору франчайзинга (коммерческой концессии).

2. Статья 49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).

Пункт 2 ст. 656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не освобождается (включая ответственность перед кредиторами).

Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Законом о лицензировании.

3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст. 20), ГК не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде.

Несмотря на то что ст. 132 ГК определяет предприятие лишь как объект прав, уйти от проблемы гарантии прав лиц, выполняющих работу на этом объекте, невозможно. В данном случае целесообразно было бы применять по аналогии положения ст. 75 Трудового кодекса, касающиеся наступающих для работников последствий (включая гарантии) при изменении подведомственности или реорганизации юридического лица.

Аренда предприятия

Гражданский кодекс РФ выделяет три группы объектов, входящих в предприятие (имущественный комплекс), предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

o основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие к арендатору в полном объеме;

o оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;

o права требования к должникам и долги перед кредиторами.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования собственностью иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом.

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Такое правило объясняется тем, что для занятия определенным видом деятельности необходимо наличие, помимо соответствующего имущества, ряда других условий производства (например, профессиональной подготовки работников). Поэтому арендатор должен самостоятельно заботиться о получении необходимой лицензии. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды и права аренды предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку в состав арендуемого предприятия включаются его обязательства, соответствующие долги подлежат переводу с, арендодателя на арендатора. Вследствие этого арендодатель обязан уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду.

По общему правилу Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако при аренде предприятия (как и при продаже предприятия) действуют иные правила. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. В данном случае права кредитора защищаются тем, что после передачи предприятия в аренду стороны договора аренды несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Следовательно, кредитор приобретает право востребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление па подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Правила пользования имуществом арендованного предприятия существенно отличаются от правил, предусмотренных общими положениями об аренде (табл. 7.4).

Таблица 7.4

Общие положения об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ)

Аренда предприятия (§5 главы 34 ГК РФ)

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) или передавать свои права и обязанности иному лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада (взноса), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды (иные правила могут быть установлены договором)

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Капитальный ремонт производится за счет арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности

Гражданским кодексом РФ предусмотрены ограничения применения правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон (односторонняя или двусторонняя реституция). Эти правила применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением установленных правил. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Аренда предприятий гражданский кодекс

Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не только тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается особым видом недвижимости (см. ст. 132 ГК), но и тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект — предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. (ст. 21) (Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.) и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (ст. 16) (Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325) допускали сдачу в аренду предприятий. Но договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия — особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.
В ГК договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма, и не служит более основанием приобретения статуса особой организационно-правовой формы юридического лица — арендного предприятия. Действующему законодательству такая организационно-правовая форма юридического лица неизвестна.
Совершение данного договора (подобно договору купли-продажи) не влечет прекращения предпринимательской деятельности, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменения в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права, равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.
Договор аренды предприятия — консенсуальный, возмездный, взаимный.

2. В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (см. комментарий к п. 2 ст. 650 ГК) (далее — общие положения ГК об аренде, о договоре, обязательствах и сделках).
Как следует из п. 1, предприятие предоставляется арендатору «во временное владение и пользование». Значит, в отличие от общих положений об аренде (см. ч. 1 ст. 606 ГК) исключена аренда, при которой арендодатель предоставляет предприятие только во временное пользование.

3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 5, не содержат каких-либо предписаний о субъектах договора аренды предприятия. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по договору — физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника предприятия, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Так, в тех случаях, когда объектом аренды является имущественный комплекс государственного или муниципального унитарного предприятия, арендодателем вправе выступать соответствующий государственный или муниципальный орган (см. комментарий к ст. 608 ГК). Если же предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, находится в собственности коммерческих и некоммерческих организаций, основанных на частной форме собственности, либо граждан, то арендодателями выступают его собственники.
Арендатор — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, арендующее предприятие для предпринимательской деятельности, а также граждане — индивидуальные предприниматели.

4. Объект аренды предприятия — имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Однако именно как предприятие в аренду может быть сдана не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Так, объектом аренды может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица. Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения объектов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК «Аренда предприятий». Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88).

5. Предприятие как арендуемый имущественный комплекс представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов. Для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Комментируемая статья в отличие от правил п. 2 ст. 561 ГК о купле-продаже предприятия не содержит каких-либо предписаний об удостоверении состава предприятия. Но несмотря на это, состав предприятия обычно определяется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований, а также бухгалтерского баланса, отражающего все активы и долги предприятия (если таковой согласно законодательству о бухгалтерском учете составляется арендодателем).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Следовательно, такое имущество не может входить в арендуемый имущественный комплекс либо для его включения в состав предприятия должны быть преодолены ограничительные требования закона.

6.Согласно п. 1 комментируемой статьи в составе предприятия условно выделяются несколько групп объектов с различным правовым режимом: первая — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.
Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». Сказанное означает, в частности, что в договоре порядок и условия передачи отдельных объектов могут быть определены таким образом, что применительно к ним не может быть исполнено, в частности, требование относительно их возврата и говорить о возврате можно лишь с учетом конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам, поскольку реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.
Сказанное означает, что если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то включенные в его состав отдельные объекты могут, согласно условиям договора, передаваться и без цели возврата.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить также исключительные права, способные по своей природе к использованию в предпринимательской деятельности. Среди них права на использование изобретений, промышленных образцов, полезных моделей, фирменного наименования, права на товарный знак, знак обслуживания, на наименование места происхождения товара, права на служебную и коммерческую тайну и проч. Исключительное право его может передаваться владельцем другому лицу как на возмездных, так и безвозмездных началах и на основании гражданско-правового договора (лицензионного, договора коммерческой концессии) путем заявления об открытой лицензии и иным образом согласно правовым актам об интеллектуальной собственности.
Условия договора по уступке принадлежащих арендодателю прав требования зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю и могут регулироваться как общими положениями об уступке права требования (ст. 382 — 390 ГК), так и специальными, к примеру, нормами гл. 43 «Финансирование под уступку денежного требования». Условия о переводе арендодателем на арендатора своих долгов определяются по правилам о переводе долга (ст. 391 — 392, ст. 657 ГК).
Поскольку элементы имущественного комплекса предприятия подлежат передаче не только «в порядке, на условиях», но и «в пределах», предусмотренных договором, то стороны вправе как установить пределы осуществления прав, так и исключить из состава предприятия отдельные его элементы, указанные в документах, удостоверяющих состав предприятия. В частности, как правило, арендатору передаются права пользования лишь на ту часть земельного участка, которая занята входящим в комплекс зданием или сооружением и необходима для его использования.

7.Не все элементы имущественного комплекса принадлежат арендодателю на праве собственности. Если арендодатель не является собственником имущества, в комментируемой статье установлено правило о том, что права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, в том числе землей, водой и другими природными ресурсами, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Имеется в виду как общее, так и специальное законодательство, определяющее правомочия по распоряжению соответствующими объектами, в частности, земельное, водное, лесное, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами. Так, если объект (к примеру, здание, сооружение, оборудование и проч.) принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, арендодатель передает права владения и пользования арендованным имуществом другому лицу лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК), в отношении земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).
8. Согласно п. 2 комментируемой статьи при аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Правило сформулировано как диспозитивное. Предусмотрено, что право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами. Полагаем, что последнее положение не подлежит применению как противоречащее Федеральному закону от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430). Согласно п. 1 ст. 7 названного Закона «вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем». Данное императивное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью лицензиата.
Из сказанного выше следует, что стороны не должны включать в имущественный комплекс арендуемого предприятия обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Если все же в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью (к примеру, из-за отказа арендатору в предоставлении лицензии на новый срок, либо приостановления действия лицензии, либо вследствие аннулирования лицензии в период действия договора и т.д.), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя в обязательствах, связанных с арендуемым предприятием.
Так, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства арендодателя по выполнению подлежащих лицензированию работ по ремонту авиационной техники (при условии, что лицензия арендатора на подобные работы в период действия договора была аннулирована) арендодатель продолжает оставаться лицом, обязанным выполнить указанные ремонтные работы.

Copyright © 2005 — 2015

Смотрите еще:

  • Комментарий к ст290 гк рф Комментарий к ст290 гк рф Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие […]
  • Срок давности административного правонарушения коап 2018 Статья 4.5 КоАП РФ. Давность привлечения к административной ответственности Новая редакция Ст. 4.5 КоАП РФ 1. Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев (по делу об административном правонарушении, рассматриваемому судьей, - […]
  • Как составить иск по коммунальным услугам Исковое заявление о взыскании коммунальных платежей (образец) На данной странице вы можете скачать шаблон искового заявления о взыскании коммунальных платежей составленный нашими юристами с учетом действующего законодательства и наработанной судебной практики. Часто один из проживающих в […]
  • Выплаты гражданскому служащему при сокращении Выплата материальной помощи и единовременного пособия как правильно выплатить материальную помощь и единовременное пособие муниципальному служащему при сокращении? Ответы юристов (1) Президентским Указом от 31.12.2010 г. № 1657 «Об оптимизации численности федеральных государственных […]
  • Юридические лица закон о защите прав потребителей Распространяется ли статься 23. 1 закона РФ о защите прав потребителя на юридическое лицо в частности ИП Распространяется ли статься 23. 1 закона РФ о защите прав потребителя на юридическое лицо в частности ИП ? Заключил договор поставки как ИП на оборудование и товары для ведения […]
  • Договор намерений о совместной деятельности Договор о совместной деятельности. Договор сотрудничества Договор совместной деятельности заключается для оптимизации налогообложения, а также для объединения финансовых средств и деятельности предпринимателей. Под договором о совместной деятельности обычно подразумевается договор […]
  • Как проверить лицевой счет в беларусбанке через интернет Баланс карты Беларусбанк Беларусбанк — ведущий банк республики Беларусь С 1991 года банк Беларусбанк предлагает своим клиентам только самые выгодные инвестиционные и кредитные программы, высокое качество обслуживания и обширную сеть банкоматов и отделений. Держателями карт Беларусбанка […]
  • Воинская часть 69262 Мама солдата Меню навигации Пользовательские ссылки Объявление Вам нравится Форум "Мама солдата"? Проголосуйте за Наш Форум! Ваш голос позволит Форуму стать выше в рейтинге, и его будет легче найти новым участникам. Голосуйте каждый день! Проголосовать можно 1 раз в сутки. Информация […]
Записи созданы 6135

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх